- 觀察家
據8月28日《新京報》報道﹐中國人民銀行､銀監會聯合下發了《關于金融促進節約集約用地的通知》。在當前地產企業普遍資金緊張､土地違法違規亂象難以根治的背景下﹐筆者以為﹐這份文件應被視為是政府決心以金融力量干預房地產市場的一個信號。
簡言之﹐看點有三。
其一﹐“節約集約用地項目優先予以金融支持”。歷時經年的宏觀調控政策重點強化了對房地產企業的投資資金整治力度﹐但從此前經驗看﹐依靠建設､國土部門﹐乃至地方政府來甄別開發項目﹐效果並不如人意。更重要的﹐項目啟動還涉及融資､環評等多個方面﹐絕非建設､國土部門的專屬領域。此時﹐極有必要將金融部門意志顯化﹐在與建設政策､土地政策保持一致的情況下﹐著力于對用地效率的項目進行支持和引導。工業用地方面﹐將有利于“布局集中､產業集聚､用地集約”的開發區納入支持視野﹐等于將金融､土地政策與產業結構調整捆綁﹐加大了政策扶持和引導力度。對居住項目﹐則與既定居民住房發展規劃一致。金融支持指揮棒的松緊方向調整﹐將更明白無誤地向開發企業傳遞政策訊息───盤活存量用地將受到多方位支持﹐執意豪賭乃至囤積土地將受到市場､資金等多方位打壓。
其二﹐暗示了對“小產權房”的不支持態度。“對利用農村集體土地開發商業性房地產的﹐不得發放任何形式的貸款﹔對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民﹐不得發放住房貸款。”這至少表明﹐金融監管部門不支持給所謂的“小產權”建設項目融資。從國土､建設等部門的一貫政策邏輯上﹐如果支持農村集體土地用作城鎮居民住房用途﹐等同于間接開閘﹐將“18億畝耕地紅線”視作兒戲﹐實際操作中可能造成難以估計的後果﹐甚或致宏觀政策失信于民。
某些人多將農村集體土地建房和城鎮化建立聯系﹐但實質上﹐“小產權”根本不等同于城鎮化的必經之路﹐傳統上﹐在城鎮化區域﹐土地部門總會先行為土地的可開發性質背書。指望通過“先生娃､再結婚”方式取得合法身份﹐並以少數人利益為話題倒逼“改革”。對集體土地有關房產的融資政策收緊﹐對于以實際購買行動支持小產權房建設﹐盼望通過“小產權”能夠變“大產權”的投機客而言﹐不啻于當頭一棒。
其三﹐“嚴格建設項目貸款管理”。最惹眼無疑是“金融機構禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款”。傳統上﹐中國地產開發商的經營手段本質屬于“空手套白狼”。哪怕土地證還並不屬于開發商﹐只要通過花樣翻新的手段搞定某人﹐就可以圈定某地﹐進而可以左忽悠銀行貸款､右忽悠建工企業出力。大型開發企業中﹐靠自有資金而非貸款方式繳交土地價款的情況並不多見。尤其在2006-2007年的地產企業“野蠻生長”時期﹐各路開發商鋪攤子､上項目到了瘋狂的地步。
情況應該在向著好的方向發展﹐金融干預似乎能夠讓房地產暴利荒誕劇的落幕時間更早地到來了。
𤐵沈洪溥(中國信達資產管理公司研究中心研究員）
