新华社记者郇公弟(chinesenewsnet.com)

近年来，德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。(chinesenewsnet.com)

从２００４年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元。同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，纷纷向外资抛出大单以求套现。(chinesenewsnet.com)

２００３年德国只有６万套房屋成交，２００４年则跃升至３５万套，而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度，德房屋交易额中仅有不到３０％是由本土投资者完成的。向来封闭的德国楼市一时间成为外资竞相前来掘金之地。(chinesenewsnet.com)

在抢购热潮中，也不乏惊天之举。２００４年，高盛公司和瑟伯勒斯资本管理公司一举投资２１亿欧元，买下柏林市政府４％的住宅股票；同年，英国一私人股本公司更是以７０亿欧元买下１３．８万套住宅。(chinesenewsnet.com)

按美国不动产投资商弗朗西斯的话说：“德国是目前全球最充满机遇的市场之一。”他所说的机遇便是德国房产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。既然德国楼市如此具有潜力，德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”？事实恰恰相反，近１０年来，德国政府、公司和地产基金等都在积极寻求将手中的房产和地产股票等脱手。(chinesenewsnet.com)

对德国各级政府而言，出售公共住房可缓解其巨大的预算、债务压力。过去６年中，德国各级地方政府已向海外公司出售了１２７万套公有住房，总值３６０亿欧元。(chinesenewsnet.com)

同样的大规模出售也发生在德国公司身上。经济学家解释说，德国公司之所以拥有这么多住房，主要原因是：德国统一后，政府为了缓解住房压力，鼓励所有公司修建住宅，并对其提供税收和补贴优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，楼房空置率不断攀升，租房收入随之下降。另外，房地产并非各公司主业，占用了其大量资金。因此，德国公司多年来一直急于出售旗下房产。(chinesenewsnet.com)

而自去年底以来，德国金融机构纷纷出售旗下地产基金管理公司及附属地产，正在成为德国楼市“抛售”的新趋势。其原因正如安联保险旗下地产公司总裁德克·格鲁斯－韦尔德曼所言，“我们将利用现在的好时机出售在德国比重过高的物业资产，以优化投资组合结构和增加流动性。所获收益将用来在海外寻找地产收购目标”。(chinesenewsnet.com)

随着外资大量涌入德国楼市并成为主导性投资者，它们是否会借机抬价并获利出逃？(chinesenewsnet.com)

记者与德阿瑞尔地产银行分析师郝鹏就此问题进行了交流，他介绍了德国政府抵制房价炒作的“三大杀手锏”。一是指导价制度，二是刑罚威慑，三是重税限制。(chinesenewsnet.com)

目前，德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定。德国还成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制定当地的指导价。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务照此执行，在合理范围内浮动。(chinesenewsnet.com)

虽然外资大量涌入，但至今并没有改变德国房价稳定的状况，不能不说是这三大利器的功效。(chinesenewsnet.com)

去年６月，百仕通和瑟伯勒斯等连续大规模抛售买进不久的德国房产。市场观察家表示，其变现举动并不意外，因为“它们的投资出现失误”，收益远低于预期。外资在德国楼市仓促退出的举动，也直接体现了德国“遏制炒房机制”的成功。(chinesenewsnet.com)

在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上，德国社会各界正在重新取得一致。德国《明镜》周刊载文指出，炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房，虽然一时会有不少进账，但从长远来说必将付出沉重代价。政府一旦没有了自己的房产公司，将不能再向弱势群体提供廉价房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在政府头上，最后导致其不堪重负。（完）