香港《经济导报》段雨梅／中国楼市持续调整，紧缩的货币政策显效，恰逢股市大跌，资本市场缩水，过度依靠金融资本的中国房地产企业陷入重重困境。今年以来中国楼市成交量缩减，一些城市如深圳、广州楼价开始下滑。种种迹象显示，除去多种因素之外，房地产企业资金紧绌，楼市投资者贷款困难，会促使楼价出现下跌，一些房企可能濒临破产。但中国楼市的需求仍然旺盛，特别是解决中低收入人群的需求，预计两三年之后，政策性的保障住房将在各地大批推出，使楼价趋降楼市趋稳。

深圳楼市在经历去年上半年市场的过度炒作后，又遭遇了8、9月间各大银行的信贷紧缩，房价上行遇阻乏力，今年更是表现出一个前所未有的盘整之势。个别楼盘房价从2007年初每平方米1万多飙至3万多元仅用半年，而四个月后又跌去近万元，急起急落，如坐过山车。今年新楼尚未入住已缩水三四成，二手房也走向下跌行情。房价回落，自住的缩水，投资客套牢，发展商面临业主索赔。凡此种种，无不令其成为坊间关注的焦点。

打折潮让房价缩三成

“短短数月，我的几十万块钱就打水漂了。”蒋先生未曾料到，自己购买的龙华金地梅陇镇的房价跌落得如此之快，因为去年夏天买房的时候销售代表告诉他，新区大道、福龙路不久就会开通，整个片区的房价将随之上涨。如今福龙路已经开通了，房子价格却下跌了。

去年夏天，位於宝安的金地梅陇镇二期开盘，价格在每平方米1.5~1.7万元之间，好户型和楼层达到每平方米1.7万元，不打折，还是毛坯房。今年2月下旬，金地梅陇镇三期作为2008年春节后深圳首个投入市场的大盘，与二期价格相比最大降幅达40％，每平方米1.1万元。开发商为吸引购房者，除拿出折扣外，每平方米另赠送价值逾千元的装修。

蒋先生按揭的是一套180平方米的房子。以每平方米跌4,000元的价格计，房子缩水70多万元。加上现在同样的房还有送精装修、配置好的电器，按照他的房子面积，精装修和家电算下来差不多有40万元。

对於许多和蒋先生有着同样遭遇的人而言，首付已全部亏进去了，他们成了不折不扣的负资产。与此相类似的情况还有澳城、万科第五园等。根据深圳中原物业顾问有限公司的最新资料，今年3月深圳一手房成交均价为12,463元/平方米，和去年3月份已基本持平。

不少遭受损失的业主无法承受房子数月内的快速“贬值”，纷纷向开发商索取降价补偿，提出补偿房产差价、送装修、免管理费等要求。但这一要求并没有得到开发公司的回复，金地、万科分别对媒体表示，将不会满足部份业主提出的“补差价、退房”等要求。

降价引来的业主维权风波，一浪高过一浪。眼看事态呈愈演愈烈之势，深圳市房地产业协会迅速召集部份开发商、法律人士，专门就此事进行了研讨。深圳市国土房产局房地产业处的陈凯表示，对以商品房市场价格变化为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

好在开发商们身经百战，都善於“危机处理”:

万科在这次事件中主动出击实施“琢玉行动”，原购买毛坯房的业主现在只需付300元/平方米的价格就可获得和样板间一样的1,500元/平方米的精装修；“澳城”对老业主提供价值4,000~4,500元每平方米的装修设施，而金地也表示将设立一个1,000万元的基金用於类似用途；桑泰则给予“全额补偿”直接贴现，补偿的额度与楼盘降价的额度相当。

“割肉”背后的资金隐忧

“在商言商，万科、金地等开发商短期内大幅下调房价虽有不道德之嫌，但开发商无论涨价、降价，其实都是市场行为。”有着十年地产从业经验的某地产公司经理赵毓彤向记者表示。“全国‘两会’已经发出明确的信号，今年金融控制会进一步加强，银行还可能有提高贷款利率的举措，受此影响，开发商主动降价是正常的，积压太久会影响资金运作。”

近日，有业内人士对万科、金地等深圳本地开发商2007年年报进行分析认为，这些房企的经营性现金流普遍为负值，其中万科的每股经营性现金流为-1.52，金地低至-7.52，资金状况不容乐观。

资本市场融资已经成为各大开发商主要的融资方式，据不完全统计，2007年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式，募集资金超过千亿元。然而不久前，广州知名地产企业恒大IPO上市宣告失败。恒大失败打消了很多地产商上市圈钱的念头。随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。

在上市融资无望、国内银行贷款也很难申请到的情况下，众开发商为了维系高昂的土地开发费用，不至於使资金链断裂，纷纷以让利优惠、种种实际的降价打破营销局面。

深圳英联不动产总裁兼首席经济学家郭建波日前表示，目前深圳开发商进行的降价促销不仅不会对企业利润产生消极影响，反而会促进企业资金回笼速度，提高资金链安全系数。“由於2007年深圳楼市价格已经存在相当严重的泡沫，因此目前开发商降价其实只是将一部份泡沫挤掉了而已。”郭建波认为。

赵毓彤则向记者分析，无论是变相打折的促销策略，还是推出少量特价单位，都是开发商在不断测试市场反应，揣摩客户对降价的心理预期，等摸清了情况，再采取大幅降价的方式来刺激楼市，激发人们的购买欲望。

投资客看淡深圳楼市

深圳楼市降温，始於去年二手房炒家带来的第一波降价，春节过后则是开发商带来的第二波降价。开发商的大举让利，反过来又给深圳的二手房市场带来很大压力。尽管如此，接受记者采访的数位地产投资人士均表示，目前不会主动在第一时间调低放盘价，仍将选择继续观望。

施先生在深圳楼市的投资生涯始於2005年底。在投资客中他的资历不算高，但却对投资深圳楼市有着独到见解。

“深圳去年上半年房价涨得过快，导致自住者购买能力已经远远落后於市场价格。房价处於如此高位，稍有风吹草动，就有可能产生致命影响。而针对高房价最猛烈的打击无疑是紧缩贷款政策出台。去年上半年，深圳楼市成交异常活跃，银行的贷款放得太快，2007年的贷款基本上在半年内已经发放的差不多，导致在7、8月份的时候，很多银行几乎无款可贷。而投资客很多是通过银行贷款来支付楼款，靠?干效益来获利。由於银行贷款收紧，整个市场交易陷入两个月左右的停滞。之后中央出台新政，将第二套房首付比例提高至四成，这又是雪上加霜。”

按他的分析，目前深圳市场上的投资客分为四种：第一种是在去年下半年就离场的，这种全身而退的人不多，他们投资的规模也不大；第二种是有心卖但不急卖的，手中房产多於去年5月份以前买入，因为现在的楼价只是回到去年5月份左右的水平，对这部份人来讲，只能说没怎麽赚钱，或者说小小的亏一点，这类卖家占目前的主流；第三种则是手中仅有几套房产，可卖可不卖，这种人属於长线投资者；第四种是去年9月份还在投资，有点跟风，或刚刚炒楼没经验。

对后市的看法，施先生表示并不乐观。他说：“总体来说涨跌的空间不大，甚至下跌的空间比上涨空间还要大一些。”

自住者将主导后市回暖

2007年4、5月间是深圳房地产成交高峰期，投资客的力量占据了新房成交量的70％以上。自去年下半年以来，由於住房制度的重大调整以及金融环境的改变，已经使得一些投资客慢慢离场。记者认识的一位深圳投资客已经抽出资金去内地做矿产投资开发。越来越多的数据在显示，现在的市场正在为自住客所主导。

然而，一个由自住主导的市场为何又会陷入低迷状态呢？“现在人们普遍预期房子会降价，也就导致越来越没有人买。现在买房的一部份人，都是等了大半年等不起了，或者是他所看好的房子基本降到心里的合适价位了。”施先生这样说。

日前有业内专家分析认为，开发商要维持现金流和开发计划，将在今年第二季度上演“集体降价”，房价将下探至明朗位置；但同时，从金融风险角度看，房价下跌三成是产生金融风险的关键点。据中原深港研究中心测算，去年5~12月深圳一手新房的交易量约为270万平方米，以2007年平均房价计，总房款高达350亿元，以七成按揭计算也有近250亿的银行贷款，而且尚未包含更为庞大的二手楼交易中所产生的负资产，若投资者放弃供楼将对银行业形成较大冲击，相信政府应不会忽视这类金融风险，因此，降三成有可能成为房价的政策底线。

综合深圳市人口情况以及往年历史资料来看，目前的市场仍然处於价格压迫成交量的状态，自住需求仍未得到完全释放，有相当一部份自住型消费者仍处於观望当中。可以预期，经历长时间整固的深圳楼市，一旦自住需求受到激发，楼市将开始逐渐回暖。根据深圳国土局公布的资料，今年3月份深圳一手住宅日均成交110套，与1月份日均成交72套相比增加约6成，与去年同期相比略少1成。

然而，这并不意味着深圳的楼价很快将在一个正常合理的?围内运行。解决房价问题的目的，是要让民众得到普遍而真切的实惠，而深圳住房问题的根本，实则是要解决非户籍的上千万外来人口的住房，正是这些人为深圳的发展献策献力，却由於无力购买属於自己的房产而缺乏归属感。如何顺利解决这一问题，着实考验深圳政府有关职能部门的执政能力和魄力。


附：深圳未来三年将推9.7万套保障性住房

根据深圳市国土资源和房产管理局近期公布的有关深圳住房建设规划，2008年，深圳市计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套。

2009年，深圳计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。其中将安排建设保障性住房3.38万套，建筑面积171.9万平方米。其中经济适用房0.58万套，建筑面积31.9万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）2.8万套，建筑面积140万平方米。

2008~2010年三年共计划安排建设保障性住房9.72万套，建筑面积490万平方米；其中经济适用住房1.7万套，建筑面积89万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）8.02万套，建筑面积401万平方米。