香港《经济导报》何洁霞／股市最近大吹无定向风，连带楼市亦受到影响，有走弱迹象。地产界人士说，本港楼市在去年底及今年初强力冲刺之后，现时楼价的升幅已明显放缓，成交宗数亦较高峰期回落。他们更形容楼市正进入整固期，即是买卖双方开始胶着，楼价保持横行，时间可能持续几个月。

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第一季度将完结，香港楼市今季的表现只可以用不过不失来形容，季初承接去年底旺势，楼市成交量进一步上升，但因期间未有大盘推出，成交集中在二手市场，及至季尾才有将军澳“首都”这一个新盘推售，发展商长实采取“叫高开低”策略，以贴近二手价推出，成功一次售罄，但其后紧接推出的一些新盘，发展商求价多於求量，成交只属普通。

新盘减价　二手回软

近期发展商罕有地大幅减价卖楼，可能是楼市见顶兆头，如标榜市区豪宅的大角嘴新盘君汇港，发展商新鸿基地产趁复活节假期减价逾一成清货尾，最平英尺价仅6,200元，较二手价更便宜。

新地在3月20日突然展开清货行动，通知代理减价卖君汇港约40个货尾，其中三、五及六座面积600馀平方英尺的低层两房单位，分别以一口价每英尺6,200及6,500元发售，售价不但比今年初逾7,000元便宜至少10％，甚至便宜过屋苑二手市价。另外，质素最佳的第一及二座大单位，英尺价亦由1.05万元，调低近10％至9,500元。

减价后君汇港第三座低层H室，666平方英尺，以412.92万元售出，英尺价6,200元，相比屋苑五座低层H室二手单位，625平方英尺，最近以450万元易手，英尺价7,200元，低出一大截。今次君汇港大减价，是继2006年新地劲减30％卖荃湾爵悦庭货尾后，一年多以来首次再“劈”价卖楼。

除了新盘减价促销外，二手成交量也持续下降。据数据显示，全港50个指标屋苑於前周（17/3~23/3）共录得385宗二手买卖，数字较对上一周（10/3~16/3）的471宗减少18％。楼价方面，可说是横向发展，仅仅微升0.1％。

另外，个别屋苑的小业主开始出现减价出货的情况，在奥运站一带屋苑中，以凯帆轩的小业主减价较明显，减幅平均约6~8％，例如，凯帆轩二座中层E室，面积616平方英尺，业主原本叫价330万元，日前以315万元易手，英尺价约5,114元，减幅约4.5％。

出现见顶先兆

中原地产执行董事陈永杰表示，现时谈论香港楼市是否见顶，仍属言之尚早，但受美国次按风暴拖累，股市反覆，本港楼市亦难独善其身。他更强调，美国最新公布数字看来，美国楼市最坏情况仍未来临。标准普尔Case-Shiller指数显示，楼价的跌势持续，1月份价格比一年前下降10.7％。重灾区为迈阿密（Miami）和拉斯维加斯（Las Vegas），两地指数均下跌20％。指数计算的20个城市中，13个录得二十年以来最大跌幅。看来美国今年初楼市似乎未有明显起色，价格继续下滑，屡创新低，其他市场亦无法幸免。美国情况之坏，是深不见底。

他指出，香港最近楼宇买卖显着放缓，楼价上升动力已减慢。他说：“楼市‘掂唔掂’要睇次按，若信贷危机恶化，足以拖垮香港楼市，今个楼市升浪随时见顶。”他估计，楼价短期内会有3~5％下调压力，而反映楼价走势的中原城市领先指数，最新报73.01点，较前周跌1.3％。对於有新盘劈价清货，陈永杰相信是发展商以优惠去起动新盘。

香港置业行政总裁胡日发亦指出，虽然有新盘罕有地减价，但由於涉及单位数量不多，对楼市冲击不大，纯属发展商卖楼策略，并相信不会出现2003年后一手楼减价潮，若果是大型全新盘劈价就是大事。此外，尽管发展商趁复活节假期设优惠清货，因货尾不多，成效并不显着。

楼市整固非坏事用家主导更健康

利嘉阁地产研究部主管周满杰表示，由於美国经济滑落机会增加，以及股市大幅波动，削弱市场信心，有部份投资者宁愿降价偷步沽货止赚，锁定利润，故导致上月份每宗短线转让个案的平均获利幅度仅为14.5％，较1月份数值15.5％下降1个百分点，楼价升势动力开始出现转弱迹象。

目前确实是一些利好楼市的因素，已在慢慢淡化。首先，港息有很大机会见底。现时，美国联邦基金利率是2.25厘，以美国的经济形势，再减的机会甚高。可是，本港银行的存款利率已经贴近零，等於减无可减，不论美息再减多少，一旦存款利率不动，银行要赚取息差，贷款利率自然不会再下调。较早前美国减息前，个别本港银行率先上调按息，便是一例，就算美息再减，对本港楼市亦难有重大刺激。

其次，热钱流入香港的盛况大不如前。根据一些研究指出，楼价的短期升势与热钱流入，在统计学上有显着的相关性。其实，这一点不难理解，在任何市场，例如股市，均是受资金流向主导，尤其是外来资金力量最庞大。可是，欧美投资市场正面对信贷紧缩，不少原来活跃於物业市场的大户都自身难保，投资银行又纷纷关上水喉，难怪近来甚少听闻有外资基金来港大手买物业的消息。

第三，楼市的短期投资风险已升高。之前，市场上颇为流行的说法是，负利率效应会刺激买家入市，购买物业保值。不过，在芸芸可对抗通胀的资产中，物业只是其中一种，高息股或高息货币同样可以考虑，关键是预期回报与要承受的风险是否匹配。金管局上星期叫停银行提供延期还本的楼按，似乎预示覑楼市的短期风险已上升，需要警惕。

其实，本港楼市经过一轮冲刺之后，进入整固期是十分正常，可以让市场慢慢消化之前的升幅。只要经济继续保持平稳，住屋需求是不会减少，用家反而可以趁楼市整固，有更多时间精挑细选。


附：李超人谈楼论股

长和系主席李嘉诚在业绩会时被问到对股市的看法，他说不敢乱讲，只可以说今日的掹生指数跟去年相比，仍高出一成半。基本因素方面，今日全世界经济气候，都较去年这个时候差。李嘉诚未有正面回应是否适宜在现水平入市，他认为买股票要量力而为外，最重要是要考虑市盈率。

至於楼市方面，他看好香港楼市，这是因为香港政府是最大业主，要靠政府提供土地竞投，如供应平衡，楼价很难跌。这是供求问题，现在香港的需求不少，例如“首都”2000个单位涉及超过100亿元可在一日多时间内售罄，证明购买力依然存在。楼市不会太差，尤其在利息趋低的时候。租金将升两成半。有物业代理预料，今年租金升幅将达25％，创历年最高，平均?租有机会突破1997年的20.9元水平。

去年住宅租金升20％，升幅仅次於1988年，而今年首两个月租金已升6.9％至每方?18元，返回1997年底水平，与历史新高?租仅差13.8％；而首两个月黄埔花园租金升16.2％，为众屋苑之冠。