美国房地产10年增长 　　加州是全国房地产交易量最大的州，近20年来加州房地产发展的概况，是美国房地产发展的缩影。 　　与美国的经济发展一样，加州的房地产也经历了几个起起落落。从1985年起，加州的房地产市场一直在上涨，到了1990年，上涨的幅度已经超过了1倍。但是从1990年的2月开始，房地产市场回落，到了1996年，已经跌到30%到40%。从1997年开始，加州房地产又开始缓慢增长。从1997年到2001年这段期间，加州房地产的增长是平稳的。从2001年开始，加州的房地产几乎是以直线上升的方式上涨，这种情况一直持续到去年。从1997年到2006年，房地产市场的涨幅为2倍还多。 　　以上是南加州21世纪房地产公司资深经理人、喜瑞都市副市长李栾复青对近20年来加州房地产发展情况的简要回顾。纽约的资深执照房地产经纪人、美国法学硕士赵利平表示，纽约的皇后及长岛等地区的房地产市场，从1997年开始连续以不低于8%的速度增长，有些地方的增长速度甚至达到了20%。李栾复青和赵利平的回顾都说明这样一个事实，近10年来美国的房地产市场是持续和快速的特点增长。 　　资深地产经纪代理倪弘表示，虽然房地产市场起起落落，但房屋价格不断上涨的事实没有改变。根据全美房地产经纪人协会(National Associationof Realtor)公布的统计数据，在1988年到1997年这10年间，美西地区中间房价长期维持在10万元左右。美西地区地产价格最高的加州，中间房价也不会超过15万到16万元。从1998年到2005年间，加州的住宅价格上涨了81%，中间房价连续突破20万元、30万元、40万元，南加州地区的中间房价达到46万5千元，而北加州旧金山湾区的中间房价则达到64万2千元。2006年加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)年会(www.realtorexpo.org)上公布的数据显示，今年加州平均中间房价为56万1千元。 　　在分析房地产涨落的部份成因时，李栾复青表示，1990年加州房地产市场回落的原因是非常清楚的，这就是冷战结束后导致国防开支大幅削减，使得加州的军工产业萧条，几十万人失业，根本谈不上购屋置产。而2001年房市的徒涨，与股市崩盘后股市的资金流入地产业有关。2003年到2004年期间的历史上的最低30年贷款利率，是房市火爆的强大支撑。简单的总结一下可以得出这样的结论，房地产市场的发展，与经济的发展密不可分，并受到利率高低的控制。 　　房地产市场现状分析 　　全国房地产商协会（National Association of Realtors）在11月20日公布的报告显示，今年第三季全美成屋销售较去年同期衰退12.7%，创历来最大年衰退幅度；全美有38个州的房屋销售都减退，其中又以内华达、亚利桑纳、佛罗里达及加州降幅最大。中间房价则下跌1.2%，达22万4900元，在接受调查的148个都会区中有45个都会房价下跌。衰退幅度依序是西部21.5%、东北部12.5%、中西部11.8%、南部7.8%；以州别看，有多达38个州衰退，内华达州衰退38%、亚利桑纳州衰退36%、佛州34.2%、加州衰退28.6%，共有9州降幅至少20%。该协会总裁康伯斯（Pat Vre-devoogd Combs）指出，在房屋供应量居历史高点、房贷利率却相对位居低点之下，此时正是购屋的好时机，买家的市场；但好景有限，预料明年春天左右，房地产市场存量下降、卖方让步的意愿也将随之降低。 　　现在是否就是买方市场？赵利平通过对华裔社区房地产的分析，有自己的看法。他认为，目前市场的趋势确实是偏向买方市场，但是，买方市场的整体特征还没有完全展示出来。 　　赵利平表示，概括地讲，买方市场的特征应具备这些特点：供应远远大於需求，这是决定买方市场性质的关键因素；就业率减少，不再有足够的人口支持住宅；待售住宅库存量大增；政府、银行、信托行等债权人拍卖因丧失抵押品赎回权的地产增加，同时吸引地产投资者涌入；房价贬值；部分卖主不得不甩卖地产以求尽快尽多收回净资产，也有卖主在债权人申请拍卖前争取自己卖出，以减少销售成本和争取最大利益；抵押贷款银行对首次买房者实施更加优惠的条款；卖方在交易过程中失去主导方地位。 　　赵利平说，根据他对大纽约地区的皇后区及长岛的苏福克郡和纳苏郡8、9、10这三个月房屋销售情况的统计，房价下跌的幅度连续三个月，房屋库存也在下降。因此，虽然我们有理由相信当前全国?围内具备上述特征的地产市场不在少数，有些已经是准买方市场；但也有些只具备部分特征，还有些正在反反复复之中。 　　苏福克郡今年10月住宅平均过户价由去年同期的450，400美元微升到452，300美元，与9月比仅下降了1.95%，而9月比8月略有上升，8月比7月还上升了6.7%；这三个月与去年同期保持同一水平。纳苏郡今年10月住宅平均过户价由去年同期的655，800美元降到了589，600美元，降幅仍然高达10.1%；8月比7月上升了4.2%，9月与8月持平，10月比9月略有下降；8、9两月与去年同期比分别上升1.3%和下降3.3%。 　　南加州房地产的现状也支持了买方市场的整体特征并不充份这样的看法。着名的房地产数据追踪统计机构DataQuick公司最新公布的数字显示，今年10月份，包括洛杉矶县、橙县、河滨县、圣地牙哥县、凡杜拉县和圣伯纳迪诺县的南加州，总共有2万2千多栋房屋售出。这个数字比9月份降低了2.4%，但比去年同期却降低22.4%。10月份房屋的销售数量，是自1996年以来同期最低的。在洛杉矶县，10月份共有7662栋房屋出售，比去年同期下降了21.8%，当时的数字是9792栋。一个不太寻常的情况的是，在房屋销售下降的同时，中间房价却略有上升。洛杉矶县10月份中间房价是51万4千元，比去年同期的49万2千元上升了4.5%；而在橙县，10月份的中间房价是62万5千元，比去年同期的60万6千上升了3.1%。 　　赵利平认为，从1997年开始的房价一路狂飙甚至出现了泡沫化徵兆，到目前房地产市场的平缓，应该说是实现了软着陆，这是政府运用经纪杠杆进行调整的成功，政府通过运用调整利率所达到的效果来引导市场向着降温的方向发展。他说，虽然冬季是传统的房地产市场的淡季，但是现在房地产市场这种平稳的状态，对买方和卖方都不是特别好。对於买方而言，占买方市场40%的首次买方者被分化，一部份人认为，已经等了这麽多年了，现在房价下来了，应该买了；另一部份人则认为，等了5、6年，房价终於下来了，再等等看，房价或许还会降。对於卖方而言，卖房者，一般是因离婚或是继承遗产等进行财产分割而必须要出卖房屋的人。 　　华裔投资房地产特点 　　虽然目前还没有专门的机构对华裔房地产的情况进行统计和分析，但是有关对亚裔房地产市场的统计和分析、华裔专业房地产经纪人员的经验、华裔购房消费的感受以及华裔居住集中区域房地产市场的发展，还是可以让我们对全国华裔社区房地产市场的概况有一个整体上的认识。 　　1“炒房产”具先天优势 　　除了经济、利率的因素外，源源不断涌入的华裔移民，对加州房地产市场的影响不容低估。华裔移民数量的成长、潜在的消费能力和传统的文化传统，都构成了对华裔社区房地产的支撑。 　　全美亚裔房地产协会(The Asian Real Estate Association of America--AREAA)和加州大学洛杉矶分校亚裔研究中心在2006年5月联合公布的题为“亚裔购屋者成为屋主的新路(A New Path to homeownership for Asian AmericanHome buyers)”的研究报告显示，亚裔消费市场是全国增长速度最快的市场之一，亚裔人口从1990年到2000年的10年间增长了69%；与此同时，购买力从1990年的1170亿元上升到2000年的2690亿元，预计2010年将达到5790亿元。 　　专业市场调查公司Packaged Facts在今年8月份公布的“美国的亚裔(Asian Americans in the U.S)”调查报告中表明，目前全国的华裔有300万，华裔的消费能力为1115亿元，占整个亚裔市场的26.1%。而在亚裔的三大主要消费中，住房消费名列在食品消费和其他生活费用消费之前。 　　南加州近100万的华裔，集中居住在圣盖博谷区的30个大小城市。洛杉矶县经济发展公司在2005年11月公布的2006年经济预测报告认为，华裔居住集中的圣盖博谷区，将成为2006年度加州经济增长的新亮点。这份报告在回顾南加州经济发展的情况时特别提到，华裔居住集中的蒙特利公园市、阿罕布拉市、亚凯迪亚市及圣盖博谷东区的罗兰岗、钻石吧市等地的房价，要高於西裔居住的附近城市30%以上。 　　李栾复青表示，华裔移民对南加州房屋市场的影响是可以肯定的，而且是非常正面的。她进一步解释说，首先，华裔有储蓄的习惯，多多少少都存些钱；第二，华人都有安家立业的想法，立业后就要安家，安家就要买房子；第三，加州特别是南加州，是很多华裔移民美国的首选之地。一代一代的华裔移民就是这样，创业、买房、安家，最终实现自己的美国梦。 　　倪弘认为，除了大量的华裔移民、华裔传统的立业安家心理外，不能忽略的一个问题是，华裔推动房地产市场的另外一种表现是“炒房产”。与其他族裔的民众相比，华裔在“炒房产”方面具有先天的优势，这就是有房子因而也就有了对房地产市场的了解和认识，知道了买卖房屋的赚钱之道，加上灵活的经商头脑，让很多华裔在房地产市场上如鱼得水，大发市利。这在客观上对房地产市场的发展，会起到推动的作用。他强调，房地产市场，在很大程度上是由买、卖双方的心理期望所决定的。 　　南加州华人营建公会前会长、华裔建筑商张骏鹏表示，从房屋建筑市场的角度看，华裔投资房地产的区域比较集中，对南加州来说，大部份投资是在圣盖博谷一带，因此，华裔对这一地区房地产市场的影响是不容忽视的。就加州以及南加州的大环境看，由於人口结构正处於变动之中，特别是新的居民区正朝着多族裔混合的方向发展，因此很难说华裔投资房地产以及购屋的热情，对其他族群产会生特别的影响。有一种情况是比较特殊的，这就是大量的来自中国大陆的新移民，其购房的需求量，可能要超过老移民，但是，其他族裔也存在着这样的情况。 　　2投资保守害怕负债 　　与其他族裔相比，在确定购房后，华裔购房消费者最突出也是最主要的特点，就是头款(Down Payment)付的多。一般是20%到30%，最少的也有10%。李栾复青和倪弘都认为，在经济能力允许的情况下，这样的做法值得提倡，因为这减小或是避免了因收入或是房市的变化而可能产生的房屋被拍卖的风险。在南加州，很少出现华裔的房屋被拍卖的情况。 　　华裔购房消费的另一个特点就是相对於其他族裔而言比较理性，也就是有足够的经济能力时才考虑购房，理性的有时到了保守的状态，很少有华人采用0头款的方式购房。购屋的华裔，一般信用也都不错，很少有因为信用问题而被拒绝贷款。还有一种情况是，有一些人持大量现金买房子，这在1980年前后来自台湾的移民大量进入美国后出现过，而近几年来则出现在来自大陆的移民身上。 　　张骏鹏表示，以他从事多年的建筑及装修的经验观察，华裔在房地产的投资方面还是比较保守的。以现在的情况来说，在房屋价格下降的情况下 ，华裔进行房屋装修及改造的也比较少了，大家都在捂紧荷包，等待、观望，希望能够把钱花在刀刃上。 　　虽然华裔移民对於房地产市场的推动有着重要影响，但不可否认的是，很多华裔因为各种原因而错失购房良机。在考虑华裔购房消费的特点时，我们不能不看到华裔在购房过程中存在的问题。 　　全美亚裔房地产协会和加州大学洛杉矶分校亚裔研究中心联合公布的“亚裔购屋者成为屋主的新路”的研究报告。研究报告对亚裔住房调查的结果显示，2000年，全国亚裔自己拥有住房的屋主为53%，低于全国屋主率65%。