联合早报广州特派员杨永欣/在本月初的“五一”长假里，广州楼市回暖迹象明显，广州国土房管局官方网站上的数据显示，5月1日至3日，广州网上售楼签约达1244套，成交量是去年同期的5.4倍，三天成交量也比去年国庆黄金周七天成交量还要大。一些业内人士预计，自3月开始的广州楼市“小阳春”至少会延续至本月底。 　　除了广州外，中国很多其他城市近期也出现“小阳春”，其中包括上海、北京、西安等。不过，“小阳春”的现象却背负着“假按揭”、“低首付”的指责，一些市场人士认为，某些房地产开发商有作假的嫌疑，目的在于营造一个楼市欣欣向荣的假象，从而保持甚至带动楼价上涨，同时吸引更多仍在观望的买家入场。 “假按揭”“低首付” 　　广州中原地产项目部总经理黄韬在接受本报访问时说：“在北京和上海，个别房地产项目的退房率可达到20％以上，业内自然有理由怀疑这是‘假按揭’。‘假按揭’的出现主要是开发商为了应付短期流动资金的压力，决定与银行‘合作’，用两三成的首付，去换取七八成的资金回流。此外，开发商也希望营造楼价在上涨的错觉，从而吸引更多人‘追涨’。” 　　以西安为例，统计数据显示，今年1月至3月间，一手房销售1万7237套，解除合同1147套，退房率为6.7％。据了解，如果是旺市期间，退房率应该不超过1％，但通常情况下，5％以下的退房率还算正常，超过5％就应该预警了。 　　黄韬进一步解释说，银行愿意冒险与开发商“合作”，是希望真的有买家“追涨”，以刺激今后的楼价和成交量，楼市旺了之后，银行自然也有好处。黄韬也说，出面“假买”的买家一般是与开发商有关的人员，或开发商借用他人身份证来购买，订金都由开发商来出，而“假买”的买家必须在三至五个月内退出来。 　　黄韬在受访时也强调，广州目前“假按揭”的情况是较少的，统计数据也较真实，主要因为“广州开发商通过第一季度的销售，资金压力已经缓和，不需要通过‘假按揭’来增加流动资金”。 　　也有市场人士指出，在目前经济紧缩的大环境下，没有低价刺激，销量却天天看涨，有些楼盘甚至还出现“量价齐涨”的情况，这样的楼市很不正常。此外，对房地产商来说，项目解套分上策、中策和下策，上策是与银行里应外合做“假按揭”，得到八成的银行贷款；中策是让购房者以“欠首付”的方式做“零首付”，同样得到银行的八成贷款；下策是直接打八折销售。如果靠前两者来卖房的话，那么，被绑架的是银行、被愚弄的是百姓、被损毁的是市场。 对于一些开发商和银行“合作”，允许“零首付”的情况，著名经济学家郎咸平说，政府不应该允许购买者首付20％或者更低的比例，同时更不该允许“零首付”，因为只是用20％以下的自备款来首付置业，很可能会造成中国未来购房的次级债危机。 　　著名房地产评论人士牛刀近日发表的一篇评论指出，上海的白领阶层普遍素质较高，而他们是“小阳春”忽悠不动的一个阶层。“从上海3月份的情况来看，主要购买群体是周边城市和外来移民，主要还是受政策的拉动……（上海白领阶层）对目前经济状况的感受比一般居民要深刻，一是不敢轻易跳槽，二是职位难往上走，三是薪水和福利明显低于去年。何况，还有大批的大学毕业生难以找到满意的工作。在事业和前途都处在不确定状态时，白领的购房欲望无法激发。” 　　牛刀认为，当白领消费被遏制时，市场呈现的是疲态，唯一能激活市场量能的，就是在不断的价格调整中放大成交量。“用‘ 假按揭’造成楼盘销售的空前旺盛，促使房价往上走，或者雇托、散布虚假信息都只能蒙人于一时，而不能解决市场供需矛盾，不能做好一个市场。”他认为，楼市仍在向下调整的趋势，不会因为“小阳春”而改变，而在经济紧缩和通胀预期中，楼市紧缩仍是2009年的基调。 　　不过，对于广州楼市的后势，黄韬还是较乐观的，他说，广州楼市虽然不会因为“五一”长假的佳绩而进入牛市，但楼价往下跌的空间也不多了：“广州楼市5月中旬应该会到见顶阶段，成交量之后回落，但9月和10月可能会出现第二波的上涨行情”。