多维社记者黄明编译报道/掐指一算，美国房价已经持续走低将近3年了，现在到底了吗？专家说：再等等，房价很可能会继续再下跌一段时间。 尽管联邦政府已经预计房价会下跌至2010年，但最近对各大银行的压力测试显示：2010年的住房价格可能从2006年的水平上下跌41%。降幅之大还是让人瞠目。而银行业自己“更不利”预测更是吓人：房价下跌48%，而且一些重要的房屋比例参数，比如租金价格比率，工程费用价格比率等，将下跌到20年来的最低水平。 这种长期性的，稳定的住房价格下跌似乎无视常识和传统的经济规律。传统上，经济规律认为人的行为是理性的，而且市场调节是有效的。一个明智的卖房人如果看到自己住房的价格持续走低，为什么不马上出手“割肉”？为什么眼睁睁的看着价格一步步走低、等最终出手时蒙受更大的损失？如果人们按照有效市场理论规范的准则行事，房价应该马上下跌，而不是逐年走低，房价涨跌周期应该比现在要短很多。 房地产肯定有其它行业显著不同的特点。房价长期下跌的情况确有发生，而且有规律可循。尽管上周待售房屋价格呈现上升而且最近消费者信心有所改善，总体上，我们仍然处在房价持续下降的过程中。

专家说：房价还会继续下跌。

历史上，也有很多类似的例子。1991年，日本房地产泡沫爆破后，日本主要城市的土地价格连续15年下跌。 为什么会这样？人们可以很容易地相信，和卖股票的操作相比，人们卖房子的时间可能要长的多，但需要用数年的时间“割肉”自己的住房吗？ 有几个因素可以解释房地产市场的蜗牛式行为。重要的一点是，现在卖房的那些屋主们是正在计划购买其他住房的一群人。因此，即使他们也知道房价是在下降，绝大多数人都觉得没有理由着急出手，因为他们不是真正彻底“割肉”离开房地产市场。 此外，屋主考虑退出房地产市场很少是出于纯粹投机心理。首先，许多卖房的业主没有投机者的紧迫感。他们也不喜欢从业主到租房客的身份转变，这无疑将导致生活方式的大改变。 举例而言，夫妻间共享房屋的，任何决定出售住宅并选择租房的决定需要双方的一致同意。家里的未成年子女也会不满被转到另一所学校区和住在公寓房里，他们很可能也会行使一些否决权。 这些都导致卖房时屋主们慢几拍的行事方式。 事实上，大多数人退出房地产并选择租赁的决定也并不是紧跟市场走向的。这种决定实际上更反映了屋主们越来越大的经济压力。这可能和付不起房贷、房子面临被银行赎回有关，也可能和收入巨减难以支付帐单有关，也可能和在经济衰退中如何生活的观念逐步改变有关。 这些都有助于解释为什么在高失业率的时候房价下跌的趋势是长期而且是可预见的。 想象一下，有一对现在租房的年轻夫妇。几年前，他们盘算着买房子的事，但当看到周围人不断失业和房地产市场动荡的现实时，他们改变了想法：决定继续租房。几年内，他们都可能不会再考虑更改这一决定。 另一方面，一对老年夫妇现在决定搬到更划算的、有全程照顾的老年社区的想法已定，也不会再改变了。他们可能需要一、两年的时间收拾变卖家当为搬家做准备，但他们可能再也不会重新审视搬家的决定了。 这样，我们有的是一个卖家，而没有买家。需求相对少于供应，这是房价在2010年甚至2011年继续下降或停滞不前的另一个原因。 如果经济大幅改善并引起人们的注意，所有这些人可能改变自己的计划。这对年轻夫妇可能会改变主意，决定买房子，而老年夫妇可能决定推迟出售住房。这样，市场上有买家，而没卖家，为房价上扬提供强劲支撑力。 正是出于这个原因，并不是所有的经济学家一致认为房价下降可以预测。耶鲁大学的Ray Fair警告说，如果一个经济“变动”足够大到改变人们的想法。任何房价向上或向下的趋势可能会突然发生逆转， 但如此显著的市场变化不会每天都发生。而当这种变化确实出现时， 还有一个协调的问题：不是所有的人会同时改变他们对买房卖房的想法。一些人还是会紧盯着最近的房价下跌，对他们而言，这意味着任何经济改善的“幻景”都是不真实的，对住房市场的消极态度只会得以加强。 即使衰退很快就会结束，房地产市场表现可能会持续欠佳相当一段时间。在上一轮1990-91年经济衰退时，曾经暴涨的房屋价格一路走低，直到1997年才呈现复苏迹象。 本文作者Robert J. Shiller是耶鲁大学经济学和金融学教授，也是宏观市场公司（MacroMarkets LLC.）的共同创办人和首席经济学家。