港府不能单靠港铁和市建局 解决房屋问题

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香港发展局在2021年6月29日,公布今年第三季卖地计划,估计总单位供应量为5,400伙。港府推出两幅住宅地皮,单位量仅为200伙,只占全季供应约3.7%;港铁和市建局则推出两地共2,750个单位,占总量近半。

港铁和香港市建局受港府大量补助和优待,但落成后的单位售价大部分与一般私人屋苑无异,消极应对港府增建公营资助单位的目标,也无意协助平抑港人住房开支,甚至有份推高楼价。港府的土地供应规划若靠港铁和市建局,明显无法解决房屋问题。

港铁和香港市建局受港府大量补助和优待,却消极应对港府增建公营资助单位的目标。(HK01)

官地房屋供应过少

港铁和市建局占去港府卖地地皮和私人屋苑供应量相当比重。除了本季占比过半之外,本年度预计也逾四成,在16,530单位当中占7,220个。从过往四个财政年度看,两部门可建造私人屋苑的比例曾高达三成多。展望2021至2025年,单计铁路项目的私人屋苑落成量就占全部27%。

港府卖地量和单位兴建量少,由港铁、市建局和私人发展商的重建和改划定夺,某程度上削弱了土地供应主导权。就此,港府必须大规模收回闲置土地,补充土地储备和重掌土地供应主导权。市民相信单位大量供应有期后,部分会延迟短期置业需求,而且当供应日后增多,业主和地产商则难再炒作缺楼预期,包括港铁和市建局的地价楼价失去上升动力之余,更有空间回落。

另一方面,港铁和市建局与港府关系密切,市建局是公营机构,港府亦持有港铁大半股权,履行公共服务。它们更获港府多项优待和资助,例如市建局可以免补地价重建楼宇,减省巨额重建开支,港铁则以港府拨地补助新铁路兴建。港府应利用港铁和市建局调控楼价和市民的住屋负担,后两者本身亦有责任更主动回馈社会,解决民生难题,不能安于做谋利发展商。

诚然,港府在社会压力下,已要求港铁和市建局分别在个别项目推出资助出售单位,市建局率先挑选两个项目为首置楼盘,港铁的小蚝湾车厂上盖项目则未定房屋类型。不过,这些资助项目规模有限,效用可谓杯水车薪。

近日市建局提及财政压力,但这不应该是港铁和市建局放弃社会责任的理由。港府可以重整两者的融资模式,例如补贴建屋成本。假设由本届港府起计,在2017/18至2021/22财政年度的港铁和市建局新供应单位,未来落成后以居屋或首置楼盘单位出售,资助单位数量就增加22,660个,大大增加新盘源。就港铁而言,港府亦可另辟新途,透过回购港铁重掌港铁财政权,维持兴建私人屋苑但把地产业务重新上市,再把利润补贴车资惠及民众。

卖地表官地不足,市场视之为私人屋苑供应紧绌,从而支撑土地楼房价格。港府既要增加土地和落实兴建公营单位,市建局和港铁身为供应重镇,更应协助港府减轻市民房屋开支难题,而非成为问题的一部分。

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