台学者:让租屋黑市见光明 无壳蜗牛安居才有希望(上)

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为照顾身处低薪环境下的年轻人,台湾政府推出了“单身青年及婚育家庭”的扩大租金补贴政策,并计划于2019年9月上路,盼能减轻其租屋压力。

此立意良善的租金补贴政策是否真的能帮助到无壳蜗居的租屋族?台湾租屋市场存在有什么问题,为什么被称之为“黑市”?而长期以来针对弱势者的租金补贴,为何总被诟病“看得到,吃不到”?执政者要怎么做才能真正照顾到无壳租屋族?台湾长期关注民众安居课题的房地产学者张金鹗将为《多维新闻》读者揭开台湾租屋市场的重重黑幕,并提出对租屋黑市改革的可行解方。本访谈分为上下两篇,此为上篇。

台学者:让租屋黑市见光明 无壳蜗牛安居才有希望(下)

台湾政治大学地政学系特聘教授张金鹗认为,近30年来台湾的住宅政策,仅有少数20%,拥有二壳以上家户才是赢家,而60%的“一壳蜗牛”无法换屋改善环境,以及另外20%的“无壳蜗牛”居住缺乏保障,都是输家,也造成社会贫富差距的严重问题。 (Facebook@张金鹗)

多维:台湾租屋市场为什么被称之为“黑市”?租屋活动为什么会“地下化”?

张金鹗:因为房东基本上都不缴税,虽然说“有所得必课税”这是很正常的事情,但他们为什么可以不缴税,这是因为长期以来政府就没有认真处理这个问题,所以变成了一种普遍现象。日积月累下来,逃漏税已成为积弊,也导致政府要提供政策优惠给房东,但房东仍是认为划不来,因为一旦租屋行为曝光,不只是现在的租金所得要课税,早年涉及逃漏税的问题,也可能会被回头追讨,所以就形成了租屋“黑市”、“房市资讯不透明”等各种租屋问题的根源。

租屋黑市的问题是政府长期以来的住宅政策强调“住者有其屋”,只重视买卖市场的缘故。在“住宅自有率”达80%的情况下,租屋就被认为是不重要或次等的问题,以及由于租屋的是弱势者,所以政府也就不会照顾到这一块。

在租屋市场不健全下,很多房客只好被迫去买房,同时租屋市场的不稳定和不安全,也使得租屋市场中的弱势者越来越弱势。因为政府没有管理,租屋市场就出现很多很小的非法、不安全的租屋,例如顶楼加盖的违章建筑或被切割成很多隔间的小房间。

多维:台湾的租屋市场有哪些理应是政府该掌握的资讯,却是“黑幕重重”?比方说市场的规模、供需和租金价格方面,政府能如实掌握吗?

张金鹗:台湾房屋自有率很高,所以看起来租屋人口相对少,但房屋自有率与租屋需求两者之间并不能完全相等,例如单身户口或在外地求学的学生就可能有租房的需求。坦白说,政府对于资讯的掌握还是很薄弱,所以任何在租屋规模和需求的推估上都存在有盲点和漏洞。

在租金价格方面,目前政府并没有要求房东出租要实价登录,只有通过合法不动产中介出租的房子才会被登录。通常个别房东在分租房子时并不会登录,所以政府在租金价格的资讯掌握上是很薄弱的。就在政府不重视下,台湾租金价格民众得自行靠民间租屋网来获得参考资讯。

所谓租金看起来便宜的现象,端看我们怎么计算。一般来说,整层楼的租屋是比较便宜,因为房东在乎的是买卖后的价差。实务上,有很多职业房东会把房子切割成很多小坪数的房间,在这些不是整层的租屋中你可发现到,以品质比较的话,它反而是很贵的,特别对弱势者的负担而言。

例如有出现两坪大小的房间却出租新台币5,000元新台币(1元新台币约合0.03美元)的案例,这情形当然不能跟香港比较,但单就台湾来说,以品质来看房租的话,弱势者们负担的房租反而是贵的;对中产者而言,他们因为租的是整层楼,所以租金是相对便宜的,但前提是遇到有房东愿意出租的情况下。

张金鹗教授强调表示,“租屋黑市”是租屋市场长期以来无法发挥公平和效率的根结,政府如果连揭开这个黑幕,让“市场透明”都做不到,任何补贴或针对租屋市场的政策都是假的。(多维新闻)

多维:从台湾的高空屋率,以及租屋市场上的物件品质参差不齐来看,这是否说明了台湾在租屋市场的好房子量满少的?

张金鹗:台湾的空屋很多,房东宁愿空着也不愿出租,看起来不合理,但因为这些房东根本不在乎租金,因为租金收益较于买卖交易收益低,假设遇到不好的房客就划不来,如此也产生了浪费。为避免资源浪费,也就产生了政府“包租代管”的政策,虽然政策给了房东很多补贴,但考量税负,或者说出租的房子本身就不合法的问题等等,房东还是不会响应。

租屋市场的问题本身很复杂,但根本核心的问题就是“地下化”、“黑市”。如果能解决,市场的公平及效率才能出现,否则现在对弱势者不公平,而没有效率和资讯不透明,也让大家找房子找得很辛苦,品质也不好。

多维:自2007年起,针对社会弱势者的租金补贴政策已实行超过10年之久,为什么有需求的民众仍会“看得到却吃不到”?

张金鹗:政府对于弱势的补助有三种方法,第一种相对好,但也最花钱的是盖社会住宅,社会住宅的现实问题还包括,地方政府盖的很慢,缓不济急、数量太少;第二种是“包租代管”,让空屋释出由政府代管,但租屋黑市不解决空屋是释放不出来的;第三种就是租屋补帖,只要你是没房的弱势就可以拿到租金补贴去找房子。

在租屋补贴方面,年轻人找房子没有问题,但老年人、残障、单亲或艾滋病等社会弱势者就会遇到问题,他们“看得到却吃不到”。另一个“看得到却吃不到”的原因是对于经济弱势,他们在找房子时,只能找到顶楼加盖等违建或违法的小坪数房间,这样的房子也没办法领取到补贴。总体而言,租屋补贴政策有很多配套没有解决,而前提更是缺乏对租屋黑市的大整顿。

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