台官员等待高房价“自我修正” “居住正义”早死了

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据台湾媒体在当地时间1月20日的报道,台湾营建署署长吴欣修指出,台湾十年后的购屋需求将会随着少子化和高龄化趋势明显递减,加上目前房价趋势从都会外围往内修正,且未来20万户只租不售的社会住宅会陆续到位,因此将能“有效改善”当前高房价的问题。

主责居住政策的营建署首长吴欣修认为,房价是市场供需问题,刻意抑制效果不大。至于该如何解决台湾棘手的高房价问题?吴欣修认为,房价有望随着少子化所导致的购屋需求减少,搭配未来“20万户社会住宅”的供给增加,也会削减一些购屋需求,届时房价就会“自然”因为供需关系改变,而出现“明显修正”。

假如这样的说法为民进党政府未来对于高房价问题的解方,那十年后,饱受高房价之苦的青年世代几乎注定无望摆脱无壳蜗牛和难以安居的宿命。此外,台湾的住宅市场也将继续沦为有钱人和资本逐利的扭曲市场,整个社会也难以避免房市泡沫化的风险,以及实体经济失去活力的危机。

台湾的“房价所得比”平均约9倍,台北市则高达14倍。据国际房价负担评估来说,属于“极度不可近”(超过5.1倍以上)的程度。高房价更是台湾许多年轻人“生育罢工”的主要原因。(VCG)

不可否认,台湾的少子化和高龄化确实是影响住宅市场供需变化的重要客观形势。随着房产继承、赠与的增加,加上多数青年世代的工资根本难以买和换房的现实下,人们购屋的需求确实会减少,“长期而言”供过于求的压力,的确可能迫使房价向下修正,或甚至崩盘。

然而,这样消极坐等高房价自动修正的后果,绝不直接等同人们就有望就此获得安居。同时,不可忽视的是,在静待房价自然下修的过程,它还是以牺牲人们安居权益和社会经济活力为代价。此外,当高房价问题未能被适时调整的结果,反过头来,也会进一步恶化台湾被视为“国安危机”的少子化问题。

实际上,台湾的住宅市场早已出现市场失灵的现象。理论上,市场要能有效运作的基本要素为资讯透明,但台湾的房价和租屋市场却是长期不透明;按理来说,当市场“供过于求”时,房价理应下跌,不过台湾即便有大量空屋闲置、建商手头上也有多到卖不完的建案,但房价却还是高到“极度不可负担”的程度。这些现象都是台湾房市数十年来的痼疾,也说明假如政府不出手导正失灵的市场,要坐等市场“自我修正”,结果将是极度不公平和无效率。

诚如1930年代全球经济陷入大萧条深渊时,曾提出宏观经济处方,并恢复社会经济活力的经济学家凯恩斯(John Maynard Keynes)的警世名言:“是的,‘长期而言’市场可能发挥功效,但等那么久,我们都死了。”

至于当前民进党政府自2016年起所擘划的“20万户社会住宅”计画,这可谓是其唯一打算介入住宅市场的政策工具,又是否能够有效地调节高房价问题?答案也是否定的。

暂且不论,这20万户社会住宅若要能顺利推动,尚有重重难关,需要政治人物屏弃党派歧见共同克服。假设未来台湾已顺利达成20万户社会住宅的目标,但这样的“非商品化”的住宅比重,仍然只占整体住宅存量的2.2%,不只远远落后于其他发达经济体(香港29%、新加玻8.7%、韩国5.1%、欧盟平均14%、荷兰34%),实际上也无法满足台湾社会、经济弱势群体的基本居住权益,更不足以有调解高房价的效果。

2020年台湾总统暨立委大选前夕,民众集结于台北市东区向政府及各大政党高呼“居住正义”。(居住正义改革联盟)

政府出手提供“去商品化”的社会住宅,是政府建立“居住安全网”,保障居住人权的必要之举,但它并非解决台湾安居问题的一帖“万灵丹”。台湾社会住宅倡议者,OURs 都市改革组织秘书长彭扬凯就曾向多维新闻表示,政府除了要设法努力盖社会住宅“兴利”外,还必须敢于“除弊”,挑战既得利益者,解决房市积弊已久的乱象。

台湾地政学者,台湾清华大学荣誉讲座教授张金鹗认为,“盖社会住宅,可以降低房价”是政治人物不敢直面高房价的一种障眼法。其强调,“囤房税”对于抑制房屋炒作、促进房价合理化才有显著的效果,但问题就出在地方政府不愿落实或只做半套,因此能否立法修订“囤房税”、提高非自住房屋的持有成本,更是检验政治人物是否有心解决高房价的试金石。

此外,台湾中央银行也指出,要平抑房价,除了在金融方面要对贷款有所限制外,仍须搭配其他政策工具,尤其是租税政策。

换言之,民进党政府如果要“有效改善”当前高房价的问题,绝不能只是被动、消极等待少子化、让市场自行调节供需,或只是靠少量的社会住宅来完成,更重要的还是如何透过政府的力量重塑失去公平和效率的住宅市场,因为这不单是攸关经济体系的效率,也攸关着分配问题。错误的房市规则,只会降低经济的公平、效率也扩大社会、贫富的分裂。

回顾民进党过去近四年的居住政策,之所以毫无建树的根结,正是由于执政者缺乏魄力去挑战既得利益结构,无法出手调解失灵的住宅市场,而仍是把房市问题让渡给失灵的市场机制去“解决”。未来四年,民进党政府如果在居住问题上,还是维持高度“无为而治”的思维,继续放任既得利益者来主导台湾的房市规则,那么只会让人民与“居住正义”渐行渐远。

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