房地产不是经济火车头 台央行副总裁示警房市泡沫

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在全球央行低利率与货币宽松的环境下,游资逐渐往房市窜流。台湾央行副总裁、台大经济系教授陈南光近日便在台媒《银行家》刊出文章示警,央行应该在房价大幅上涨预期形成前,及早部署总体审慎政策,以稳定房市与金融体系。同时,他也表示房地产并非经济火车头,而房价上涨可能会降低整体经济投资、生产力和成长。

全球央行低利率与货币宽松的环境下,市场闲钱逐渐往房市窜流。(Reuters)

陈南光指出,央行总体审慎政策应在房价上涨预期形成之前就超前部署,以防范金融循环的中期风险,因为一旦未来房价持续上涨的预期确立,任何总体审慎政策工具皆难撼动房价飙涨的趋势,他并表示,香港、南韩都是殷鉴。

陈南光认为,全球金融危机之后,主要国家央行实施量化宽松(QE)的外溢效应,使得小型开放经济体信用扩张与资产价格暴涨,但小型开放经济体面对主要国家的QE与全球性景气下滑,多采用更宽松的货币政策因应,而国内低利率与信用扩张又会进一步推助资产价格上升。也于是,在内外部经济金融环境交互作用下,台湾更急需采用总体审慎政策与工具来维持金融稳定。

香港面临房价过高的危机,甚至影响到主政者的政治声望。图为香港特首梁振英任内香港房价和民望变化。(多维新闻)

至于可以用甚么工具,陈南光提及,采取总体审慎政策与工具是比较有效的作法,稳定房市的总体审慎政策工具,主要包括贷款成数(Loan-to-Value)与负债所得比(Debt-to-Income)上限,以及土地与不动产交易税及持有税等。

其中,陈南光特别提到贷款成数与负债所得比上限是从融资源头管控,可降低金融机构不动产贷款集中度及金融体系系统风险,也是央行可自行灵活运用的工具,力道轻重可机动调整,通常效果也比较温和,且监理措施并不会对初次购屋民众贷款造成影响,也与政府所积极推动的都更、社宅与危老重建等政策不抵触。

另一方面,陈南光也认为持续上涨的房价可能伤害实质经济,他指出房地产价格变动对企业与家庭的行为、景气变动以及长期经济的影响相当重要。房地产市场的兴盛固然有其正面的效果,但不能忽略房价持续上涨与房地产相关产业兴盛,对实质经济所可能带来的负面作用。

陈南光指出,2003年至2014年期间,台湾有超过十年的房市多头,但仅推高房价,对GDP未有明显贡献。图为受高房价所苦的台湾青年抗议画面。(中央社)

陈南光以产业关联度来分析,他指出房地产相关产业从来不是台湾经济的火车头,即使2003年至2014年期间超过十年的房市多头,营建工程业与不动产业对于台湾GDP的贡献,却未见显著上升。

陈南光提醒,在目前低利率、高房价,同时大量余屋闲置、企业投资房地产与建商余屋贷款快速增加的状态下,房价攀升无助经济复苏,恐怕导致更严重的资源误置,因此,陈南光示警应该严肃正视房价持续上涨对台湾资源分配的扭曲,以及对生产力造成的长期损害。

对于央行副总裁陈南光的文章,许多市场人士认为这在暗示房市投机如果炒作风过盛,央行可能随时出招管制。台湾金融人士通过台媒《工商时报》指出,这波房市热潮与市场闲钱过多、利率低有关,台湾央行出手管控的关键在于自住刚性买盘与投机买盘何者为多,从陈南光的文章可以看到央行密切关注房市议题,不排除在第四季央行理事会有动作。

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