社会住宅也“走资” 台湾居住正义路迢迢

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台北市长柯文哲日前公布台北市新的“明伦社会住宅”(明伦社宅),并于当地时间11月26日开放申请租住,明伦社宅的三房型含公设44坪,租金逾新台币4万元( 1元新台币约合0.03美元)以上。由于新的社会住宅之租金被认为过于昂贵,引起台湾舆论的炮轰。

对于批评,柯文哲是试图打哈哈幽默带过,只说“东西(指建材)用得不错,(租金)降不下来”,更说“设计得太豪华,回去要检讨”,让事情在台湾社会更加引起讨论。

根据台北市都市发展局公布目前明伦社宅各房型租金以及总户数,明伦社宅共有380户,一房型264户、二房型71户、三房型44户,不扣除分级补贴,一房型租金从新台币1万2,900至1万8,400元间不等,二房型租金2万4,800元,三房型租金高达4万500元。

柯文哲任内主导的第一个“从无到有”的社会住宅政绩,从而被批为“披上社会住宅外皮的高级租赁住宅”。

台湾低薪只能看着流口水的社宅

据台湾内政部不动产资讯平台的资料显示(2020年10月),明伦社会住宅2017年3月动工,预定完工时间则是2020年7月,实际完工时间则是稍微延宕到2020年8月14日才告完工。

社会住宅(social housing)的定义是指政府直接兴建、补助兴建或民间拥有之适合居住房屋,且采“只租不卖”模式,以低于市场租金或免费出租给所得较低的家户或特殊的弱势对象的住宅,其目的仍在保障人们的居住权利──买不起房,那么总要租得起房。

台北市的社会住宅租金是以周围租赁市场的租金85折计算,换言之这种社会住宅的租金基础是有可能浮动的,倘若社会住宅所在的区域周围住宅租金价格越高,社宅的租金基础就会越高,这种基础会依照周遭行情变动情况决定是否调整,且每三年要进行一次标准检视。

为了避免某些地段的租金过高导致社会住宅租金让有需求的民众只敢远观,台北市社宅的租金也会设置“分级租金补贴”的制度,依照“家庭年所得”在“台北市家庭平均年所得分位点”的落点,给予一定金额的租金补贴。

然而,关键问题在于:倘社会住宅的租金经过补贴之后,一般人仍旧租不起呢?

小家庭(三至四口之家)所需的房型常为二房型或三房型的社会住宅,在“绝大多数人的所得来自工作薪资”的前提下,那仍有可能是沉重的负担。

社会住宅的“房型”是根据各承租户的需求来进行选择,但台湾此刻面临普遍低薪的窘况,家庭所得也可能偏低(且物价跟现代支出高,真正到手的所得相当有限),纵然有所补贴,租金与收入之比仍有可能超过30%。一般来说,30%是房租或房贷收入比的“黄金分割”,低于30%,处于幸福区间范围;超过30%,租金压力就会影响生活的幸福感(这种幸福感比起主观的感受,可能更像是经济生活富裕与否的客观观察)。

台湾青年月领“24K”(新台币2万4,000元)已不是稀有的事情,而是演变成一种低薪常态,扣掉台湾的劳健保支出及其他必要性支出,实际拿到手的所得可能不到“22K”(新台币2万2,000元)。以台北市明伦社宅的一房型最低租金为例,一个月所需租金高达12,900元,月收入24K且未满40岁的单身青年仅仅一个月补贴4,000元(补贴期限最长12期),租金与收入之比已超过30%。

房租占据所得的三分之一以上,就能视为高房租。居住是一种“刚性需求”,买不起房,租房就成了人们最后的退路与底线。当被人们视为“救命稻草”之一的社会住宅都如此“走资”,买不起房又租不起房,人们又能怎么办?

别推给地段 坦白承认租金是反映成本吧

柯文哲大找媒体记者“开箱”新的明伦社会住宅,被媒体问到,首个(社会住宅)租金破四万,是不是太贵?柯文哲答称,他之前已经嫌过了,之前说社宅租金不能超过三万元,这要回去检讨,这个当初设计太豪华了。

柯文哲这段简单的回答,其实已经反映出租金真正昂贵的理由。

先前有论者分析,明伦社会住宅的“地段”会成为新社宅租金居高不下的“硬伤”,因新社宅地处便捷、交通要点,该地段本身就“镶金”。然而,这类讨论忽略的是,明伦社宅是由荒废校地重新规划为社会住宅用地,故土地成本、地段加成效益应不属明显。

明伦社会住宅很可能恰好成了反面证明“由政府主导社宅规划”的“成本”仍旧降不下来的“例证”。一般来说,同以台北市为例,台北市因土地稀缺,房价结构中,土地成本占决定性的七成左右,而营建成本通常约占两成。不过,社会住宅已确定“只租不卖”,土地又由公家机关持有,也未重新购地等,完全是原荒废校地“旧地新用”,故租金反映出的是“营建成本” 。

柯文哲的一句“设计得太豪华”,背后透露出的便是营建成本过高,即便由政府主导,却也得必须将相关之营建工程外包出去──但没有建商会“做功德”,成本该怎么算就怎么算。租金反映成本,成本高,租金又如何压低?

社会住宅原本该是满足人们居住刚性需求的利多政策,社会住宅“豪华化”却将人们的希望彻底击碎。高收入者不需要社会住宅,资源丰沛使其选择多样化;但当需要的人望着那栋富丽堂皇的社会住宅,不知是否会想:再之后,是否连个三坪大的小套房都租不起了呢?

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