中国房价最后的对峙

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从经济到金融,从财政到民生,中国的房地产经济都已经到了不得不改,而又积重难返的境地。然而,从2007年到2017年,中国政府这已经是先后两次主动调控房价了,尽管都是信誓旦旦“坚决抑制房价过快上涨”。但是,中共一再的食言,一再的妥协与失败,不仅使得房价暴涨,更使得中国经济更加扭曲。进入2018年,中国政府第三次启动对于房价的全面改革抑制政策,并在北京时间7月31日发出“坚决遏制房价上涨”的严厉信号。中共是否已经认识到了房地产的实质问题,是否下定决心铲除毒瘤?

此次对于房地产的改革,也许将是公众对于中共最后的耐心(图源:VCG)

按照中国文化“事不过三”的传统,从大众心理上来讲,这次“改革”也许将是公众对于中共最后的耐心。一旦失败,中共不仅人心丧尽,习近平所建立起来的政治权威也将不复存在。之前,所有的军事改革、行政改革、金融改革不仅将前功尽弃,更有可能面临更猛烈的报复。

同时,从经济方面来看,无论是房价对于中国实体经济和民众消费的侵蚀,还是房地产蕴含的巨大金融风险,都已经到了极其危险的程度。此次“改革”一旦失败,房价必将再次报复性暴涨,直至房地产泡沫的破裂和金融危机的总体爆发,恐怕再也没有什么力量敢于阻碍房价的上涨。

也许,这次改革已经是中共最后的机会,也是中国民众与既得利益者最后的对峙。

1 中国房地产:成也萧何败也萧何

从上世纪90年代初,中国启动市场化改革以来,缺乏原始资金的积累就成为了中国经济发展的首要问题。从1994年到1998年,不仅中国政府财政收入连续五年减速,政府财政入不敷出,并且整个社会也陷入了资金紧张的状态。

想搞市场经济没有钱。中国市场即没有足够的产品进行交易,也没有足够的资金可以用来投资。粮食、服装、汽车等等商品都难以迅速转化为货币资本。

于是,土地,也只有土地,作为社会全部财富的承载,就成为了快速完成资本积累的法宝。从1994年开始,中国政府开始启动住房市场化改革。中共执政以来,土地的价值首次以货币的形式成为了社会财富的象征。

不仅大量的民间存款被土地唤醒,同时又有大量的货币通过信贷被创造出来,这些资金形成了市场投资和财政收入。钢铁、水泥、家具、家电等等行业被盘活;公路、铁路的建设,乃至公款消费被激发,随之而来的就是人们就业和收入的增长。

中国经济就此形成了“房产——资本——产业——居民收入——财政”的良性经济循环。也正是由于这种循环的存在,从1994年到2002年,尽管城市的土地价格就开始一路上涨,但并不迅猛,一直维持着与产业和居民收入不离不弃的局面。

房地产行业无疑已经成为中国市场化改革的动力源泉。

然而,正所谓成也萧何败也萧何。随着中国2001年11月正式加入WTO,中国对外出口迅速增长,加上人民币单边汇率的大幅上涨,境外资金开始以各种形式进入中国。

于是,中国的房价开始不再需要依靠普通民众的收入支撑,反而找到了新的资金来源。房地产经济乃至中国经济,在国际资本大循环的推动下开始迅速起飞。

从2002年开始,中国城镇平均商品住宅价格从2,092元/平方米(1元人民币约合0.146美元)飞涨到了2005年的3,199元/平方米,三年间房价上涨了52.9%。虽然相比于今天的房价暴涨,可谓是小巫见大巫,但却足以引起当时人们的恐慌。

更关键的是,这种由资金推动的房价,导致了“房地产——资本——产业——居民收入——财政”良性循环链条的断裂。房产迅速从消费品向投资品转变,不仅国内资金开始炒作地产,国际资本也开始纷纷进入中国,加入中国房地产的炒作大军。中国房地产经济就此进入疯狂时期。

尤其是2008年金融危机,以及中国政府推出“4万亿”经济刺激计划之后,房地产便如脱缰野马一发而不可收拾。

“房产——资本——产业——居民收入——财政”的大循环,在甩开居民收入之后,再次甩掉了实体产业,形成了“房产——金融资本——财政依赖”的模式。

相比于金融既得利益者和中国地方政府的土地财政,房地产商其实只是一个演员,只是一个站在前台“背黑锅”的演员。

如果说,当年启动住房市场化改革,带动了中国社会存量资本的货币化,创造了新一轮财富神话。发展到现在,高企的房价显然已经并非“勤劳致富”四个字所能企及,而已经演变成一场对于社会财富赤裸裸地掠夺。

2 怪兽已经出笼 答案已经昭然若揭

事已至此,无论中国政府还是普通百姓都已经看出了中国房地产现有模式已经“难以为继”。在中共十九大上,当中国国家主席习近平再次讲出“房子是用来住的,而不是用来炒”这句话时,从全场爆发出长达将近一分钟的热烈掌声中,就可以看到,变革房地产经济已经是人心所向。

然而,如何改变?是否有能力改变?

希望改革是一种善良情绪,而是否愿意放弃既得利益则是另一回事。

从在2007年以来,中国政府就开始希望通过利用“和谐”的方式,抑制房价快速增长。并且希望仅仅动用行政力量,打压房地产投机、炒作,就可以解决房价问题。政策显然没有脱离“房产——资本——产业——居民收入——财政”的旧有思路,而忽视了房地产的金融属性。

结果2007年到2008年的第一轮房地产调控只能是缘木求鱼,各种限价、限制贷款的措施可谓刀刀落空,不仅遭到市场的抵抗,地方政府更是虚与委蛇。楼市在隐忍数月后,开始报复性反弹。

2009年,中国城镇平均商品住宅价格一跃达到了4,700元/平方米,同比涨幅达到了21.09%。北京、上海,深圳等中国一线城市的房价,更是一发不可收拾,每平方米房价先后突破了万元大关。

尽管2008年的调控失败后,中国高层显然已经认识到问题的症结。高企的房价已经不再是房地产行业本身的问题,而是核心在于金融资本对于国家经济的控制,以及对中国地方政府的失控。

然而,2008年金融危机的爆发,却打断了中国经济调整的步伐。面对外贸萎缩、美元资本退场等等不可控风险,中国政府非但无力对“金融资本和土地财政”开刀,反而还要依赖这种模式来谋求暂时的经济稳定。

尤其是2011年之后,中国政府推出的“4万亿”经济刺激计划之后,房地产便更加一发不可收拾,大有尾大不掉之势。

尽管2013年,习近平刚刚执政之后,曾经一度希望凭借“反腐”之势,再次发起对中国房地产行业的改革。但是,当时刚刚执政的习近平似乎略显稚嫩,仅仅凭借行政手段去抑制房价,依然是“蹲在茅坑上打苍蝇”。

就此,中国政府第二次调控房价的努力无疾而终,房价在微微下跌了不到10%的情况下再次反弹。2015年以来中国房价全面上涨,平均城镇平均商品住宅价格突破万元。北京、上海,深圳等中国一线城市的平均房价超过了4万元/平方米,甚至摸高到10万元/平方米。

一边是,实体经济的嗷嗷待哺、民众生活的消费降级,另一边则是高达160万亿元的广义货币供应总量和高企的房价。

中国经济到底有钱还是没钱?到底是谁在推高房价?是中国的工薪阶层和进城农民工吗?是已经成为房奴的城市中产阶层吗?显然不是。那么剩下的还有谁?

其实,答案已经昭然若揭,就是中国“先富”起来的一批人,以及既得利益者者,包括地方政府的土地财政。

3 最后的对峙 :“第二次房改”还是又一次“土地革命”

面对中国已经十分明显的阶层分化,以及社会经济的割裂,其实无论用什么样的市场供需理论都已经很难掩饰。

尽管,目前中国的网络舆论界十分流行一种将市场经济神圣化的观点。这种观点认为,中国市场经济改革是大势所趋。而房价暴涨,只不过是一种市场经济发展的必然结果。中共依托行政手段打压房价,无异于螳臂当车,必然遭到经济规律的报复。

然而,对于这种将市场经济先抽象化,然后进行顶礼膜拜的观点,却恰恰忘记了,任何市场其实都不是空洞的存在,都是由不同的人、不同的利益集团,以及具体经济诉求构成的一个集合。

就像人们从远处看一座山峰,你会为它的高大和威严所震慑,从而顶礼膜拜。但是,作为已经站在山峰之上的中共,它看到的却是,每一块岩石,每一条沟壑,以及每一条来时的山路。对于中国的房地产市场则更是如此,中共不仅中国房地产市场的参与者,更是其中的缔造者,可以说中共对于其中的一草一木、一兵一卒都了如指掌。对此,中共需要的只是敢于放弃既得利益的勇气与智慧。

对此,习近平在中共“十九大”上给出的改革方案是,一方面实施金融的全面严格监管,利用去杠杆和打击金融腐败,改变金融预期收益,将金融资本赶进实体经济。另一方面,打破土地财政和土地垄断,“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

首先是抓住金融这个关键的“后台老板”。掐断了金融与房地产利益输送的链条,房价自然也就失去了上涨的动力。房价即使可能会由于恐慌情绪一时暴涨,但随着金融监管的逐步到位,至少大的资金已经不敢乱动。否则,钱没挣到,人有可能已经被请去喝茶。

其次是房地产税的出台。房地产税不仅将逐渐转变中国地方政府过分依赖土地财政的现状。而且将一次性收取70年土地出让金的模式,逐步过渡到征收房地产税的模式,这种模式的转换将保障中国经济可持续的发展。

再次,中国将打破现有的“政府+开发商”统一“招拍挂”的城市住宅用地供给模式。按照原中国国土资源部部长姜大明的表示,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

这意味着一方面中国将打破政府对于城市住宅用地的垄断式供给,另一方面也将打破开发商对房产开发信贷资金的垄断。政府和资本合谋掠夺社会财富的“利益链条”一旦被打破,将有更多的人参与到社会财富分配当中来。

根据中国政府提出的房地产改革方案,其实不难看出,中共在几经犹豫、几经妥协之后,不仅已经看清了自身内部的问题,也看清了市场背后的无形之手。中国房地市场的基本逻辑将被改变。

对于依靠土地革命起家的中共,对于聪明的中国人,没有房地产市场就不会盖房子吗?不是房地产商盖的房子,就不能拉动钢铁、水泥、家电等等行业的增长了吗?这显然不可能。

因此,下面中国经济唯一需要的就是一场“刮骨疗毒”的阵痛。在面对经济下滑的严峻现实面前,中共是否能够保持定力,而作为既得利益一方是否能就此妥协,将成为改革成败的关键。一旦双方不能达成妥协,作为依靠土地革命起家的中共,是否将主动把目前的“第二次房改”演变成又一次“土地革命”,犹未可知。

万幸的是,目前来看,中国规模比较大的金融机构和房地产企业,都已经在积极布局“后房地产”时代的经营模式。更多的不满往往来自中小资本,以及网络上的危机营销。

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