野村:中国一线城市有所回暖 但房地产市场整体面临压力

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中国房地产仍然需要长效调控机制(图源:VCG)

野村证券陆挺团队认为,整体来看1月至2月楼市仍然处在下行区间,其中一线城市出现较为明显的复苏,但三四线城市楼市不容乐观,或在未来一段时间拖累全国房地产市场。

中国大陆媒体华尔街见闻北京时间3月11日报道,去年四季度,中国房地产市场销售整体负增长,各城市表现凸显分化。比较明显的变化是,三四线城市房地产原先受棚改货币化政策刺激而高度活跃,但随着刺激力度的减弱而陷入低迷,与此同时受政策调控而沉寂的一线城市楼市有所回暖;两类房地产市场走势出现分化。

野村证券陆挺团队在最近发布的中国房地产市场研究报告中表示,整体来看,2019年1月至2月楼市仍然处在下行区间,其中一线城市市场出现较为明显的复苏,但三四线城市的楼市不容乐观,或在未来一段时间拖累全国的房地产市场。

值得注意的是,不同城市的房屋销售情况出现分化:由于基数较低和近期资本市场反弹,一线城市的新房销售情况近来明显复苏。

另外,房地产开发商还承受着融资压力。

野村表示,开发商1月至2月在中国国内债券市场的债券发行规模为平均每月541亿元人民币(1元人民币约合0.149美元),而今年债券的月均到期规模在409亿元人民币左右,为去年月均到期规模的两倍以上。因此,这将对开发商通过国内债市融资的能力构成压力。

分析指出,在“一城一策”的背景下,中国部分地方政府在边际上略微放松了此前收紧的房地产政策。但简单地放松一线城市过去的紧缩政策并不够,与此同时,还应该增加对一线城市住宅用地的供应,并让市场在住房分配方面发挥更重要的作用。当然,中国政府也应兼顾低收入人群和年轻人的住房需求。

那么,中国楼市真的又回暖了吗?

分析表示,事实上,在目前中国经济下行、房地产调控高压、购房需求被透支,房价并不会有多大的上涨空间。由于房价刚刚步入调整阶段,短期内反复在所难免。

目前中国房价已步入调整通道,投机性需求辙离,逐步让房地产回归居住属性,未来房价将恢复到由当地居民收入来支撑,这是历史的趋势,不可改变。

但有迹象表明,中国房企拿地意愿并不强烈。

有分析指出,中国楼市逐渐进入调整期,导致房地产企业拿地意愿不强烈,这在一二线城市尤为明显。

总体来看,中国房地产去杠杆已成为趋势,一二线城市限价政策导致项目入市难,都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地,一方面是有些地块是通过股权转让获取,价格可能低于市场预期;另一方面则是当下一二线城市土地供应明显增加,加上近期房企融资难度较以往有所降低,个别企业资金压力有所缓解,所以会增加土地储备。

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