中国土地财政大幅度下滑惹急地方政府 三四线城市将救市

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中国房地产仍然互换长效调控机制(图源:VCG)

2018年,由于受到楼市降温、棚改退潮的影响,土地市场降温,增速放缓。而在一些对土地财政依赖度较高的三四线城市,已经有城市开始“救市”。

中国大陆媒体《华夏时报》北京时间3月23日报道,数据显示,2015年以来,随着房地产市场的复苏及火热,土地使用权收入连年攀升,2017年中国土地收入超5万亿元(1元人民币约合0.149美元),增速近40%。2018年,由于房地产市场的调控,房企融资收紧等因素的影响,中国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿元,增速放缓至25%。

土地财政一直是中国地方政府的主要资金来源,目前土地财政降温,地方政府也开始有点“慌”,消息称,三四线城市政府开始酝酿房地产救市。

2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在0.4以上,近两年来随着土地出让金的攀升,与地方一般公共预算收入的比值也越来越大,2017年、2018年的比值升为0.57、0.66,超过地方一般公共预算收入的一半以上。

从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看到地方政府对土地财政的依赖程度一直较高,地方政府寄希望于卖地来弥补和维持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大,对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一,同时也加大了地方债务风险以及金融风险。

由于多数三四线城市经济基础较薄弱,土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源,比如菏泽、日照等城市,得益于大规模的棚改货币化安置,土地出让金收入大幅提升,是其一般公共预算收入的2倍以上,为地方政府提供了丰厚的资金。

最近,一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

有业内人士表示,今年房地产市场将保持平稳。在当前经济形势下,中国房地产调控政策已很明确,房地产市场将保持平稳发展。

也有分析表示,今年房地产调控实行“一城一策”。

有分析人士表示,与“因城施策”相比,“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情,不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存,有的城市则需要遏制房价上涨,有的城市则需要稳定市场,“一城一策”无疑更有针对性。这意味着,楼市调控不再一刀切,接下来的调控势必面临分化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前调控的一个基本原则是如果是在房住不炒的情况下进行的,那么就可以进行放松。换而言之,如果放松后受益的依然是刚需购房者,那么其实是可以放松的。近期部分城市的楼市有所回暖,调研显示也基本上是刚需购房,所以从这个角度看,政策不需要设置太高的门槛。

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