中国央行前官员吁警惕新一轮房价上涨 提四大建议

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盛松成对中国房地产过高问题提出四建议(图源:VCG)

中国官媒新华社旗下的《经济参考报》4月17日刊发中国央行调查统计司原司长盛松成及同策房产咨询研究员宋红卫文章称,目前中国房地产市场调控重点在于稳定房价,而非打压房价。通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决中国房价过高的问题。应坚持房地产调控,谨防新一轮房价上涨。

文章指出,目前中国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决中国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。

2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。从3月份房价变动趋势看,确实有此迹象。中国国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三四线城市上涨趋势比较明显。即使政策严控,房价依然上涨,这也意味着未来稳定房价、防止房价进一步上涨的压力较大。从区域结构来看,3月份,三四线城市房价环比上涨比较明显,需重点关注。

从宏观经济形势来看,经济企稳,企业信心增强,户籍制度改革加快城市人口落户,货币政策也将保持流动性合理充裕。有些城市开始出现房地产调控政策微松的迹象。尽管还没有形成大范围的楼市放松,但这一趋势需要关注。

文章认为,为了中国房地产市场持续健康的发展,需要坚持房地产调控。第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场资金再次大量流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理”,扭转房价只涨不跌的预期;第四,保持房价长期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

文章呼吁通过市场配置资源,但房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关,所以政府的合理、适度调控是必要的。

如何使得中国房地产市场健康发展,文章建议,其一,以供需相结合的方式促进房地产市场健康发展。长期以来,中国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果,后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此要注重供给调控与需求调控相结合。

其二,防止资金再次大量流入房地产领域。房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强,近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出,金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位,并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这一系数的变化反映了房地产业的金融属性在不断增加,即房地产行业的投资属性不断提高。

其三,加强预期管理,扭转房价只涨不跌的预期。预期是影响市场主体行为的重要因素。然而,市场预期并不全都是理性的,短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制,单边预期往往使市场超调。

其四,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式,从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题。文章举例,美国和日本调控房价泡沫具有着眼短期、被动调整、波动剧烈等特征,为此也付出了很大代价。

与美、日的土地私有制不同,中国土地是国有的。中国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调控能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求,就能稳定房地产市场,确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

文章最后指出,目前中国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。房价收入比是一个比值,化解房地产市场风险不仅可以通过降低分子(房价),还可以通过增加分母(收入)。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决中国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。中国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

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