预警2020房价真的敢降吗 80%居民杠杆率或成风险

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11月27日,中国社会科学院发布《中国住房市场发展月度析报告》,对2020年北京等10个城市的房价下跌提出了参考性预警预报。中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华预计,短期重点城市房价趋降主要原因是,经济增速下滑,城市化动力减弱,并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。中国房价的拐点地真的即将降临了吗?中国民众高企的房地产负债何去何从?

中国楼市的下滑将导致中国民众资产的大幅减值。(VCG)

面对2020年,房地产经济作为中国经济的驱动引擎即将关闭。从长期来看,这对于长期苦于地价过高、金融空转的中国实体经济和广大民众固然是一件好事。但是,从短期来看,房价的下降,将导致以房产为主要财富的民众财产估价大幅缩水。尤其是以房产、地产为抵押的债务人,包括贷款买房的所谓“房奴”和房地产商,将面临资产负收益的情况。也就是说,房价的增长赶不上贷款利息的增长,甚至赶不上中国GDP的增长。尽管,房价的小幅下跌还不至于导致“断供潮”的发生,但是,以炒房为目的,以房产抵押二次融资的一批人将先行倒下。

据中国社会科学院金融与发展实验室的测算,2019年前三季度,随着中国经济的下滑,中国居民杠杆率反而正在上升,比2018年末的53.2%累计上升了3.1个百分点,全年的增幅可能会超过过去十年的平均值。其中,大部分居民杠杆率的增长都源于房贷的增加。

在统计的34个城市中,居民杠杆率高于80%的城市有5个,分别为杭州、厦门、温州、海口、深圳。而这些城市房价涨幅一般也比较高。这也说明居民杠杆率与房地产高度相关。这一方面将对中国的居民消费与投资产生形成挤出效应,对经济增长的速度与质量都会有所抑制。另一方面,一旦人们的预期发生改变,从房价永不会跌、地产保值增值,转变为房价的预期下跌,那么对整个中国资产价值的估值将发生方向性的扭转,并且其带来的连锁负面反应也将不可预料。对此,中国银行系统曾经多次进行相关风险测试,最终的结论是,中国房地产价格不能大跌,否则经济、就业、人民币汇率等等都将受到难以承受的打击。

住房贷款已经成为中国居民杠杆率上升的主要去因素。尤其是部分城市超过80%的居民杠杆率,正在成为房价下跌的潜在风险。(VCG)

尤其对于杭州、厦门、温州、海口等居民杠杆率已超80%的高房价城市,确实已经到了十分危险的地步。其实体经济和人口规模相对薄弱,但是往往都是中国房地产炒作的“重灾区”。在中国实施金融整肃前,一些人往往通过股权抵押融资、信托融资,甚至民间“老鼠会”等各种渠道获得违规融资,囤积房产等待升值倒卖;而一些中小投资者则通过消费贷、信用贷等制度漏洞,变相将资金转移至房地产投资。在中国房价保持增长的情况下,这些高风险的负债都可以被掩盖。即使是中国政府三令五申打压房地产投机,实施金融整肃,也难以将其全面遏制。但是,一旦房价真的开始下跌,并且形成长期预期。那么,整个民间债务风险将被彻底暴露出来。

其中,首当其冲的就是一些本身没有投资能力,依靠地产炒作为生的中小房地产商。据中国人民法院公告网公告显示,截至到10月31日,2019年房地产宣告破产的相关企业数超400家,进入今年下半年后,房企破产数量增速有所加快。并且,在破产房地产企业名单中,多数是中小型地产商。

与此同时,一些中大型的地产商也开始对遏制政策结束抵触和观望的情绪。在多维新闻报道的《地产“抵触”情绪消退 中国经济结构调整“拐点”加速到来》一文的分析中,目前从银行、信托公司,到其他金融机构,监管部门的密集的融资“限令”,在限制地产企业冲动拿地,盲目发展的同时,也在打破一些地产企业“减产保价”的观望态度,将其逼入“降价促销”以加速回笼资金,增加市场供给。

对此,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆也曾预计,中国房地产供不应求的时代已经结束了,中国房地产将进入到总量过剩的阶段。尽管,目前中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价的大幅度下跌也缺少经济基础。但是,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。一旦逆周期发生,资金回笼不到位,资金链断了,高利息的负债会使投机者“跳楼”。

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