中国房地产行业“入冬” 债务成为企业“催命符”

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北京时间11月27日,中国社会科学院发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,核心城市房价开始止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落。房价止涨,成交量萎缩的背后是房地企业面临的生存危机。

房地产行业属于高杠杆行业,Choice数据显示,超过70%的房地产企业的杠杆率在80%以上。2017年以来,中国推出了“三大攻坚战”,开始主动收缩金融杠杆,导致市场资金面趋紧。当时,受房价持续上涨的影响,银行信贷以及市场资金向房地产企业倾斜的意愿较强,房地产行业的整体杠杆率虽高,但是并没有因流动性紧缺而受到致命打击。

然而,2019年,房地产市场明显降温,政府对房地产市场融资的管控也日渐趋严。中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示,“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”。中国人民银行也发文称,“房地产行业占用信贷资源依然较多”,同时强调“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。

2019年房地产市场融资政策收紧。(新华社)

资金的骤然收紧,使需要不断借新还旧维持现金流的房地产企业陷入困局。由于政府限制的主要是以银行贷款为主的间接融资,房地产企业只能另谋出路,加大直接融资的力度。Wind数据显示,2019年上半年,房地产企业信用债发行规模高达3,344亿元(1元人民币约合0.14美元),同比增长51%。

此外,中国国家统计局的数据显示,与销售面积和房价的下行趋势不同,2019年房屋新开工面积同比增速仍保持在10%左右。这种逆周期的现象表明,房地产企业的融资环境严峻,需要开工更多的新项目来增加预售回笼资金的速度。

在中国国内资金面整体偏紧的情况下,房地产企业还把目光瞄向了海外资本市场。穆迪评级数据显示,中国房价的萎靡以及成交量的萎缩造成部分房地产开发商评级展望为负面,导致其出海融资成本骤增。其中,部分中小房地产开发商的海外成本已经超过10%。Wind数据显示,中国房地产企业海外发债的平均票面利率已经从2016年不足6%上升至2019年的10%左右。

即使融资成本再高,房地产企业在面对生存的压力时也只能“硬着头皮”发债。Bloomberg数据显示,2019年1月至7月中国房地产开发商发行的离岸债券高达490亿美元,已经超过2018年全年(484亿美元)。

高企的房价导致市场资源错配。(新华社)

此前房地产企业不断增长的债务规模成为其“催命符”。大量缺乏融资渠道的小型房地产开发商无法维持业务运营,只能黯然退出市场。中国人民法院公告网的数据显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,相当于平均每天就有1.5家房地产企业破产。

多维新闻在《从“旧动能”到“新动能” 如何读懂中国经济形势》一文中指出,中国经济的旧动能来自房地产市场。房地产市场提供了一种低风险、高收益的资产,在同样风险条件下,任何产业部门都无法与房地产市场形成竞争。这就导致市场价格扭曲,市场资源无法有效配置。同时也要求在“旧动能”向“新动能”转换时,压制“旧动能”的发展,也就是抑制房地产市场。

对于房地产企业而言,此次“严冬”也是行业优胜劣汰的过程。有先见之明的房地产开发商早已洞察政策风向的变化。2018年,房地产龙头万科的董事长郁亮就将企业未来三年的终极目标定为“活下去”。

相对而言,优质房地产企业的生存压力较小。穆迪评级的数据显示,信用评级为“Baa级”的中国房地产开发商的融资成本较低。8月,中国远洋集团发行的6亿美元10年期信用债的票面利率仅为4.75%。

因此,“体质强健”的大型房地产企业大概率能熬过这轮“严冬”。未来,随着中高端制造业、互联网经济等“新动能”的发展,市场价格或将重回正轨,房地产行业也将获得反哺。

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