渐回理性:中共政策暗中就位 楼市已递出强烈信号


2019年中国楼市明显降温,截至2019年10月底,已有超过400家地产商宣布倒闭。尽管这相对于中国9万余家房地产企业而言,只不过是九牛一毛,大可不必惊慌,但是依然传递出一个强烈的信号——中国地产企业正在面临一次“寒冬”的考验。随着政策调整的逐步到位,中国楼市开始回归理性。

随着中共经济改革政策的逐步就位,中国的房价上涨趋势已被遏制。(新华社)

金融链条锁紧 企业步入“入冬”

据中国国家统计局数据显示,2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。其中,北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。而1月至10月的累积数据显示,中国商品房平均销售价格增幅也较去年同期下降了近3个百分点。

另据,中国社会科学院11月27日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》预计,2020年中国重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆,并对2020年北京等10个城市房价下跌提出了参考性预警预报。

尽管,目前中国不存在房价的大幅度下跌的经济基础。但是,按照此前中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆的预计,中国房地产开发企业数量依然会减少三分之二以上。一旦逆周期发生,资金回笼不到位,资金链断了,那些背负高利息负债的投机者将不得不付出代价。

根据中国财经资讯门户网站,东方财富网的数据显示,目前有超过70%的中国房地产企业的杠杆率在80%以上。此前房地产企业不断增长的债务规模正在成为“催命符”。

在2017年之前,虽然中国政府屡次采取了遏制房价的措施,但是受房价持续上涨的影响,银行信贷以及市场资金向房地产企业倾斜的意愿较强。因此,尽管中国房地产行业的杠杆率高企,但始终没有因政府的遏制和流动性的紧缺而受到致命打击。

在中国政府的打击和遏制下“金融—地产”的经济大循环已经被打破。(VCG)

然而,2017年底开始的针对中国银行业的金融整肃,则彻底打断了中国房地产的根基。中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示,“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”。中国人民银行也发文称,“房地产行业占用信贷资源依然较多”,同时强调“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。资金的骤然收紧,使需要不断借新还旧维持现金流的房地产企业陷入困局。

尽管为此中国经济在2018年和2019年不得不承受增速放缓的“代价”,但是中国中央政府依然做出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政治承诺。尤其是在2019年屡次定向降准、降低实际利率的过程中,都没有动摇对房地产的高压遏制。甚至在2019月8月份,中国经济增速再次探底时,中国银保监会还再次下发了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

从银行、信托公司,再到更多的金融机构,监管部门密集的融资“限令”,最终打破一些地产企业“减产保价”的观望情绪,将其逼入“降价促销”的轨道。据中国国家统计局的数据显示,与销售面积和房价的下行趋势不同,2019年中国房屋新开工面积同比增速仍保持在10%左右。这种逆周期的现象表明,房地产企业的融资环境严峻,需要开工更多的新项目来增加预售回笼资金的速度。

房价的稳中有降,正在逐步释放中国民众的有效购房需求。(VCG)

一场波及整个中国房地产行业的“优胜劣汰”进程开始启动。其中,大量缺乏融资渠道和销售渠道的小型房地产开发商的黯然离场已经在所难免。

楼市结构性调整逐步就位

当然,目前也有观点将此次楼价下行的原因归结为中国经济下行的影响。但实际情况是,在房价增幅放缓甚至出现局部下降的情况下,中国全国商品房销售面积并没有减少,反而同比增长了0.1%;房地产开发投资增长了10.3%,较去年同期提高了1个百分点。房价趋稳下行和投资增长,这一降一增之间恰好在有力地反驳着过于悲观的论点。

面对中国政府对“土地财政”“房价”的调整与遏制,中国的房地产行业也似乎正在经历这一场洗礼,正在从最初的“抵触”与“观望”情绪中逐步走出。尤其是一些有先见之明的房地产开发商早已洞察政策风向开始转变自己的发展思路,随着中国中高端制造业、互联网经济等“新动能”的发展,重新发现热点区域。

同样据中国社会科学院11月27日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》,在预警北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等城市可能出现房价下跌的同时,也预警了深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市的房价会一般性上涨。相比房价上涨和房价下跌的城市就可以发现,但凡是高科技产业、创新能力比较突出的城市,抑或邻近自贸区、大湾区的城市,房价都在相对坚挺。而原先依赖于政策优势和资金炒作原因而导致房价高企的城市,其房价则开始回落。

部分城市和地产商将为过于依赖政府土地财政和资金炒作的畸形发展付出代价。(VCG)

而对于杭州、厦门、温州、海口等实体经济和人口规模相对薄弱,但居民杠杆率已超80%的高房价城市,由于前期过度依赖居民信贷拉动房地产投资,抑或利用房地产进行抵押融资,目前正在成为中国房地产炒作的“重灾区”。

更重要的是,一度由于政府垄断“土地”供应,依赖“土地财政”增长,而导致的房价上涨的主要原因,目前也在随着中国政府“供给侧结构性改革”的深入而发生着变化。2019年1月至10月,受监测的中国50个大中城市的土地成交平均溢价率继2018年下降至14%后,又再次降至8%以下,政府土地出让金收入同比下降17.4%。中国楼市曾经出现的“面粉贵过面包”的荒诞情形将难以再现。

同时,为了使得中国的地方政府摆脱对“土地财政”的依赖,破解政府与房地产之间的利益捆绑,建立房地产健康发展的长效机制,中国的中央政府在加大中央财政划转力度的同时,一方面已将消费税的大部转归地方政府,另一方面将农村集体建设用地的使用、经营权下放给了乡村民众集体表决。

随着2020年1月1日起新修改的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的实施,中国农村集体将成为城市土地供应的新主体。在符合规划的前提下,只要农村集体三分之二村民同意,就可以自行出租、出让农村集体经营性建设用地,并与国有土地享受同地同权、同权同价的待遇。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,加快集体土地入市,不仅将为2亿多身在城镇的农民创造更多就业机会。而且还可以抑制地价、房价,减轻企业压力、降低民众生活成本,促进中国经济的增长。

2020年,中国政府采取的一系列“疏堵结合”的调控和改革政策都正在陆续就位,无论是价格,还是市场、行业的格局都将迎来巨大的变化。不仅各种债务风险将被彻底暴露出来,而且之前未能及时转型的地产企业也进一步陷入困境。而对更多的有实力的房地产企业,则将重新回归实业、回归理性,在政府稳定楼价的基础上,通过竞争中逐步增加实际有效供给。通过居民收入的增长和房价的稳步下落,逐步挤出资本泡沫,回归房产的居住本真。

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