从“六稳”到“三稳” 中国经济有多依赖房地产

撰写:
撰写:

北京时间12月23日,中国住房和城乡建设部召开会议,“总结2019年住房和城乡建设工作,并部署2020年工作任务”。 分析认为,此次会议是对中共中央经济工作会议“顶层设计”的具体落实,对于2020年中国房地产市场发展有重要作用。

2018年中共提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的“六稳”政策。2020年,“稳”依然是经济工作的前提。具体到房地产领域,“六稳”被细化为“稳地价、稳房价、稳预期”。

由于地方政府限价限售政策频出,地产企业资金流动性受到考验。(VCG)

中国住建部此次会议明确,长期坚持方针是用来住的、不是用来炒的定位。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从这个表述看,与之前的不同之处是强调“长期”,其含义就在于,房住不炒的定位不受市场周期的影响,无论市场好与坏,后续都会管控,这对于2020年以及未来的楼市都有很强的指导意义。同时,政策也明确发展长效机制和调控机制,体现了楼市在引导成长的发展思路。

不管新闻通稿的表述如何变化,政策意图仍然是通过调控保证房地产市场,尤其是房价稳定。

2019年,中国楼市经历了3月至4月的“小阳春”之后,调控政策就不断收紧。虽然从数据上看,中国商品房销量与往年同期相比并没有出现回落,房地产开发投资增速依然维持在10%以上。但存量市场量价走弱趋势明显。中国中泰证券首席经济学家李迅雷分析,由于中国各地方政府对新房普遍采取限价、限售政策,一定程度上扭曲了市场供求关系。导致新房价格走势和中签率没有参考意义。相当于中国股市中签率变化,也不能反映股市牛熊。相比而言,二手房市场价格变化,更能体现投资者的真实预期。在存量房市场方面,价格下跌的城市数量要多于上涨的数量,最典型的北京、上海两大城市。存量房交易占比超过八成,2019年价格均出现回落。

李迅雷认为,过去的20余年,中国房地产经历了罕见的大牛市,钢筋混凝土中积累了巨大的社会财富,如果房价出现大跌,地方政府、企业、金融机构和居民部门的资产都会面临大幅缩水。

对于非金融企业部门而言,由于盈利增速的大幅下滑,偿债压力显然会大幅上升。卖楼恐怕是还债的现实选择。据统计,截至2019年三季度末,A股3,743家上市公司中,有1,826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达1.3万亿元人民币(1元人民币约合0.15美元)。

对于银行而言,房地产在银行资产中作为相对优质且便利变现的资产,占比也不少,有估计称占比20%以上,如果房价下跌,则不良率将显著上升。

对于居民部门而言,目前29万亿元的房贷余额占住宅总市值的比重并不高,但房贷余额中大部分为中等收入群体的负债,实际上社会中坚力量负债占比很高,如果房价持续下跌,那么他们的还贷履约率恐怕会成问题。

因此,尽管各方都在呼吁中国经济能减少对房地产的依赖程度,但事实上却越来越难。再加上中美贸易战背景下,中国国内推进改革、产业转移,导致结构性矛盾进一步凸显。最直接的体现就是就业压力加大。

据中泰证券估算,2019年失业人口超过2,300万,如果再加上农民工返乡现象,实际失业数量更高。中泰证券用各省福利彩票销量估算城市外来务工人员人口迁移,同时发现居民用电量增速发生变化,并认为居民用电量增速下降与电动自行车充电有关。两项数据印证农民工的主要去向及灵活就业增速的下降。

除就业外,从投资上看,作为拉动中国经济的“三驾马车”之一,投资增速主要取决于基建投资、制造业投资和房地产开发投资。其中,2019年1月至11月基建投资增速只有4%,唯有房地产投资增速维持在10%以上。

李迅雷分析,通过增发国债、让中央政府加杠杆来替代地方政府举债,一方面可以降低政府部门利息成本,减轻地方政府负担,另一方面,地方政府压力减轻后,可以有效拉动民间投资。但从目前看,中共高层更希望在提质增效的前提下,实现经济转型。故供给侧结构性改革当然是主线,但见效需更长时间;因此,2020年要实现6%左右的增长,一定更取决于房地产的稳定增长了。

「版权声明:本文版权归多维新闻所有,未经授权,不得转载」


X
X
请使用下列任何一种浏览器浏览以达至最佳的用户体验:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。为避免使用网页时发生问题,请确保你的网页浏览器已更新至最新版本。