疫情之下“房住不炒”还能坚持多久 中共决意动用土地改革走出危机

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2020年一季度,受新冠肺炎(COVID-19)疫情影响,中国经济大概率将出现负增长。危局之下,房地产和土地财政作为中国经济的主要支柱和财富源泉是否将再次被启动,成为刺激经济增长的工具,已经无可回避。至少在中国市场上楼市炒作乱象已经再现;地方政府也已经纷纷政策松绑,甚至中国中央政府也在刚刚发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(简称《意见》)中再次提出“推进土地要素市场化配置”的要求。

之前中国政府竭力控制的房地产炒作是否又将重来?习近平提出的“房住不炒”原则还能坚持多久?就和上一次2007年中国楼市调控最终因2008年国际金融危机而始乱终弃一样,这次中国经济结构转型是否又将在疫情危机下功亏一篑、重蹈覆辙?这已经成为疑问。

新冠肺炎疫情正在深层次影响中国经济,经济衰退的风险正在逼迫中国政府松绑楼市调控,将地产经济作为刺激工具。图为中国北京市某商业区。在疫情之下,尽管制造业复工率已经达到95%以上,但是众多中小服务业、商业企业依然难以正常恢复经营。(Reuters)

目前新冠肺炎疫情对经济的打击超乎预期,中国政府显然正在放松之前对楼市的高压管控。自今年2月以来,已有数十个中国城市的政府出台了支持地产企业合理融资需求、延迟缴纳土地出让金、降低商品房预售条件等相关地产企业纾困政策。进入3月份,除了中国央行开始降低房贷实际利率外,一些二三线城市开始放松楼市管控。而在中国中央政府层面,尽管强调恢复经济的重要性,却依然在重申“房主不炒”的基本原则。

然而,疫情并没有想象的那般趋近结束。相反,随着中国社会全面复工复产,疫情对经济的影响也越发显现。报复性消费非但没有出现,企业破产、员工减薪的消息却接连不断。国际疫情的蔓延使得外贸更加困难。经济的衰退开始引发政府财政的危机。一系列经济连锁反应正在逼迫中共对既定改革进程作出调整和让步。

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进入4月份,上海作为中国的一线城市,地产调控政策也开始出现松动,甚至从之前的严格限制,转而变为出台优惠政策,吸引地产投资。继3月底上海部分银行将首套房首付比例降至30%之后,4月10日,上海土地使用权拍卖规则生变。上海土地拍卖取消了20天的资金冻结期,取消了15%的自持要求,竞拍入围人数也从2家增至5家,土地起拍价较原先相比有一定比例上涨。

而在市场方面,上海、深圳、杭州以及一些二线城市都出现了,房价炒作和排队抢购的现象。一些地产龙头企业也纷纷加大了土地储备力度,只是部分城市土地价格不降反升。上海、深圳等地二手市场出现回暖。深圳市区内总价600万元人民币(1元人民币约合0.14美元)以下的二手房几乎被抢购一空,甚至再次出现了中介公司恶意炒作、哄抬房价的现象——购房者想要买到房子需提前支付高达百万元的所谓“喝茶费”。

2020年3月份以来,中国楼市在迅速升温。中国的上海、南京、杭州、深圳等城市房屋成交量已经明显超过疫情高峰时候的1、2月份水平,恢复至上年同期的75%。(新华社)

天价“喝茶费”也许只是中介公司用来炒作房价,制造上涨预期的一种手法。但是,不可回避的是,面对疫情之下巨大的经济压力和财政压力,无论是地方政府还是市场本身都在预期政策的松绑。就像2007年胡温执政时期的那一轮地产调控一样,最终在2008年金融海啸的冲击下,不得不最终放弃,转而进行“4万亿”经济刺激计划,促使房价产报复性增长。

而从此次应对新冠肺炎疫情的“前半场”措施来看,中共与应对2008年金融危机的做法何其相似。同样是巨额资金的注入,同样是刺激基建投资。尽管提出了所谓的“新型基础设施”和区域经济的概念,但是,依然逃脱不了来动房地产投资的关键。

土地是社会财富最集中的体现,目前也还是地方政府财政的主要来源。要么是增加土地单价、要么是增加土地供给总量。总之,中国央行增发地近10万亿元的流动性和数十万亿元的投资计划,最终大部分都将体现在地产之上。因此,无论从资金避险、应对通胀的角度,还是从未来预期的角度,投资地产依然将是市场和民众的主流选择。

面对疫情之下的巨大压力和市场预期,中共的地产调控和经济转型改革已经岌岌可危,尤其是随着越来越多的中国各级地方政府财政的捉襟见肘和调控政策的“松绑”试探,“房住不炒”还能坚持多久被广泛质疑。

中共则必须回答这一问题。面对地产的经济支柱作用和财富体现,总是高压抑制而不进行根本性的疏导和改革,最终总有轰然倒下的一天。此次新冠肺炎疫情只不过是加快了这一改革进程。中共要想即抑制土地价格,又加速社会财富的增长,从而实现经济结构转型,就必须增加城市土地总量的供给,并且通过土地产权和市场机制的改革将土地财富更多地分配给普通民众。只有这样才能避免2008年中国地产调控失败,房价暴涨的覆辙。

中共的决策层显然也十分清楚其中的利害和下一步改革的关键。没有财产性的重大分配机制的变革,就无法释放出足够的经济动力。4月9日,应对疫情恢复经济的压力之下,中共中央终于下定了决心,发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。在该《意见》中,除了要求继续“推进资本要素市场化配置”之外,“推进土地要素市场化配置”这种久违的说法再次被重点提出。

也许有观点认为,这是中共在释放政策“松绑”信号,市场化将意味着“楼市管控“的结束。但是,只要仔细阅读该《意见》原文就会发现——所谓的土地要素市场化,实际是指农村土地改革、农地入市,以及国有企业存量用地的盘活。

4月9日,中共中央和中国国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。中国正在启动土地改革来盘活资产,使得中国重获新的增长动力。(中国政府网截图)

首先,在该《意见》中第一条细则就明确了,中共下一步将建立健全城乡统一的建设用地市场,制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见,建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。这将作为加快农村土地改革、加快农地入市,破除政府垄断的土地供给机制,增加城市土地供给的首要措施。

其次,中共还将深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系,探索增加混合产业用地供给等方式进一步增加城市土地供给,完善租售比例。

最后,该《意见》还提出鼓励盘活存量建设用地。通过充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度,大量中国国有企业的限制存量用地将被盘活利用,并成为中国国有企业、政府财政、以及社会保障的重要补充财源。

从该《意见》中可以看出,中国已经给出“房住不炒”还能坚持多久的答案——破除政府垄断的土地供给机制,大量增加土地供给。其核心依然还是供给侧改革,而不是自由主义经济学的市场化改革。更深层的意义则触及到,在农村集体新型股份制改革、集体建设用地产权改革基础上的社会财富重新分配。中共正在为走出疫情阴影,完成经济转型,塑造更多有能力的现代市场主体。中共正在用其特有的产权调整能力,走出资本主义的经济危机。

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