央行放水“推涨”房价 中国楼市调控政策将何去何从

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北京时间5月18日,中国国家统计局发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,各线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大。中国国家统计局城市司首席统计师孔鹏认为,房价上涨的原因是“疫情积压的住房需求进一步得到释放”。

被“住房需求”激活的中国楼市不仅反映在“价”上,也反映在“量”上。中国国家统计局的数据显示,4月份中国商品房销售面积为11,995万平方米,同比仅下降2.1%,较3月份大幅上涨。考虑到2019年是房地产交易规模的历史第二高点,目前中国商品房的交易规模已经恢复到历史同期的较高水平。

事实上,中国楼市需求得以在疫情缓解后充分释放的最主要原因是市场流动性的极度充裕。

疫情趋缓后,中国房地产市场“量价齐升”。(路透社)

为了应对疫情对经济的冲击,中国的货币政策不断加码。2020年以来,中国央行三次下调存款准备金率,累计释放1.75万亿元人民币(1元人民币约合0.14美元)长期流动性。4月末,中国广义货币(M2)余额为209.35万亿元,同比增长11.1%,增速分别比3月末和上年同期高1个和2.6个百分点。

在流动性充裕的大环境下,居民购房的融资成本显著下降。融360大数据研究院的监测数据显示,中国首套房贷款平均利率和二套房贷款平均利率连续两个月环比大幅下降。一些低成本资金也开始违规流入房地产市场。中国深圳楼市在3月和4月的爆发出就是由于大量企业法人通过“中小微企业贷款贴息项目实施办法”中的政策漏洞将“经营贷”转化为“房贷”,在房地产市场中进行违规套利。

此外,经济下行压力的不断增大令部分地方政府开始为房地产松绑。中原地产统计显示,今年1-4月,各地合计出台房地产调控政策238次,同比增加45%其中,4月出台的房地产调控政策多达67次。从政策内容上看,地方政府一方面放松土地出让金的缴纳缓解企业资金压力,另一方面推出人才落户新政和购房补贴刺激房地产市场的需求。

在实体经济下行压力较大、流动性不断释放的情况下,“房住不炒”的政策需要更大的决心去坚持,也需要严厉的监管力量去落实。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,从操作层面看,商业银行和消费金融公司应切实加强消费贷款、经营性贷款和流动资金贷款管理,在期限、用途、支用等方面,严格执行监管部门相关规定。银保监会首席风险官肖远企认为一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金,不能挪用,对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

中国宽松的货币政策环境虽然令楼市蠢蠢欲动,但是房价过高会对实体经济形成严重的长期损害。中国房地产市场只有长期坚持“房住不炒”,才能让住宅回归居住属性,实现楼市供求的良性互动。因此,中国政府的决策层必须在经济的短期收益和长期健康发展之间做出选择。

目前来看,中国政府贯彻“房住不炒”政策的决心没有变。5月10日,中国央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》重申“房子是用来住的、不是用来炒的”,并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时,报告删除了“因城施策”的表述。中信证券固定收益首席研究员明明认为,央行的报告释放了地产政策不放松的明确信号。

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