习近平三令五申“房住不炒” 香港应该向内地学什么

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北京时间7月30日,中国国家主席习近平主持召开中共中央政治局会议,决定今年10月召开十九届五中全会,此次会议分析研究了当前中国的经济形势,部署下半年经济工作。其中对于房地产的表述几乎和前几次政治局会议分毫不差——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。

近期,中共高层对于楼市调控频繁表态,新型冠状病毒肺炎(COVID-19)疫情冲击之下,宏观经济和地方政府财政都面临很大压力,市场存在一些放松房地产调控的声音和期待,但随着生产生活逐步恢复正常,前期楼市压抑的需求集中释放,房价有些出乎意料地上涨。类似情况不仅在内地,也发生在香港楼市。不同的是,尽管内地地方政府可能存在“其他想法”,但招架不住中央频繁表态,为楼市念“紧箍咒”。而港府则依然奉行“不干预”政策。

疫情下的香港街头冷清不少,但香港住宅市场并没有出现预期中的下跌。(新华社)

内地三令五申

就在中央政治局会议召开前一周,7月24日,中国国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。”

“房住不炒”近几年已经算是老生常谈的调子,但一周内中共高层两次提及却比较罕见,这当然与2020年以来中国房地产市场的情况密切相关。

由于2月疫情爆发,在相当长的一段时间里,中国楼市从土地交易、新房开工、销售、过户等环节全面停滞。经历近两个月的冰冻期后,随着疫情缓解,楼市开始复苏。尽管有前期积累的需求没有释放,但考虑到疫情造成的失业率上升、居民收入支出同步减少,整体需求低迷,市场普遍预计房地产复苏面临比较大的困难。

所有人都知道今年上半年中国楼市面临很大压力,很多人甚至认为房价会出现大幅度下跌,但现实再次让这些人失望。中国指数研究院给出数据显示,上半年中国内地平均房价上涨1.27%。上海易居房地产研究院给出数据显示,100个主要城市新房均价每平米15,595元人民币(1元人民币约合0.14美元),比2019年上涨10.9%。

价格上涨的背后是交易量的活跃。进入5月,各地房地产交易量均有所放大。一线城市中,5月29日北京二手房住宅网签1,000套,这也是2019年3月后,再次出现超过1,000套日网签住宅;6月上旬网签备案突破了6,000套。深圳市房地产信息系统数据也显示,5月深圳二手住宅成交8,553套,环比上升11.4%。

作为楼市复苏的先导指标,居住用地成交面积也出现增长。今年一季度,由于疫情冲击,土地交易工作停止或暂缓,到二季度市场交易逐渐恢复,下游需求复苏也带动房企积极拿地,因此土地交易市场重新活跃。

“房住不炒”恐怕是近几年来中国楼市最热的高频词。(视觉中国)

根据上海易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城居住用地报告》数据,截至6月末,中国主要城市居住用地土地出让金收入为18,045亿元人民币,同比增长13.1%。

事实上,疫情造成地方政府财政收入大幅减少,支出反而大涨。通过土地交易可以快速有效地维护地方财政收支稳定,这就使一些地方政府有了抬高地价的动力,在量价齐升的大环境下加剧房地产市场的不稳定性。这自然是中共高层频繁强调“房住不炒”的原因。

据中原地产研究中心统计,2020年上半年中国各地发布的稳定楼市政策达到304次,同比上涨21%,刷新了半年调控次数的历史纪录。可以说楼市高压态势并没有明显变化。值得注意的是,7月以来这一轮调控,尤其对于热点城市,围堵类似“假离婚”政策漏洞、限制违规资金进入楼市、支持无房户或人才购房政策成为重点。比如深圳和南京出台的政策都提到,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起一定年限内购买商品住房,其拥有住房套数按照离异前家庭总套数计算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,决策层反复明确房住不炒的思路,在当前经济下行压力不减的特殊背景下具有深远意义。第一,房住不炒依然是政策的核心,各地需要时刻绷紧调控之弦,不可有轻易放松调控的侥幸心理。第二,若是后续各地楼市有不稳定的情况,尤其是地价和房价上涨,那么地方政府依然会积极给予管控。第三,房地产市场应该更好扮演经济稳定器角色,进而为十四五发展提供更大的保障,所以当前市场更不能乱。各类投机炒作,在今后相当长一段时间里会面临打压。

港府作壁上观

就经济大环境而言,香港面临的局面甚至比内地更加复杂。2019年开始,由修订《逃犯条例》引起的社会动荡持续延烧,严重破坏香港经济发展。疫情发生后,原本脆弱的经济更是雪上加霜。

港府公布的数据显示,2020年第二季本地生产总值(GDP)较上年同期实质下跌9%,而第一季的跌幅为9.1%。按本地生产总值主要组成部分分析,私人消费开支在第二季度同比下跌14.5%,较第一季度10.6%的跌幅加剧;本地固定资本形成总额同比下跌20.6%,而第一季跌幅为15.8%;服务输出同比下跌46.6%,服务输入同比下跌43.5%。

另外,今年4月至6月,经季节性调整的失业率为6.2%,相比3月至5月的5.9%上升0.3个百分点,创逾15年高位。就业不足率升至3.7%,更是接近17年新高。

在这样低迷的经济环境中,楼市逆势上涨。香港差饷物业估价署日前公布的数据显示,5月香港私人住宅单位售价指数报384.8点,较2月指数的377.5点大幅反弹1.9%,创下自去年12月以来的新高。今年前5个月,香港私人住宅售价指数累计上涨约1.48%。

房地产资讯平台Squarefoot针对2020年三季度香港房地产市场调查显示,近40%的受访者预期房价将上升,预计平均升幅为9.4%。认为香港楼价已经在过去12个月见顶的受访者人数占比,从四月调查时的47%下降至34%。住房需求依然高涨、长期楼市仍会上涨和疫情缓和、经济开始复苏是受访者认为支撑香港房地产市场的三大原因。

同时,调查显示,83%的受访者认为,香港房价太高。自2003年至今,香港房价已创造了连续17年上涨的“神话”,这也是香港历来最长的房价上涨周期,累计涨幅约450%。其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别均超过6倍,年均涨幅均在10%以上。

高房价成为香港施政者最棘手的难题,从董建华时期的“八万五”廉价住房计划,到梁振英提出十年增加46万个单位房屋供应,平抑房价也是几届香港政府重点时政目标,但住房改革阻力重重,多数半途而废。2019年,现任政府《施政报告》在加大住房供应量以外,放宽了刚需贷款条件,首次置业者可申请最高九成按揭贷款的楼价上限从现在的400万港元(1元港币约合0.13美元)提升至800万港元。

作为世界公认的“小政府、大市场”,香港的执政者似乎太放任房地产市场的发展。(Reuters)

这一举措虽然在短期有正向作用,但长期看放松杠杆反而可能加大楼市崩盘的风险。数据显示,今年5月,香港个人向法院申请个人破产案例达2,079件,创2003年以来最高纪录,这一数字几乎相当于前三年同期总破产数之和。

解决住房供应问题,似乎是香港房地产难题的“治本之策”。数据显示,在香港1,111平方公里的总土地面积中,已建设发展的用地为270平方公里,占比24.4%,其中仅有6.9%用于建设房屋;剩余75.6%的土地,为非建设或未建设地区。

反修例风波虽然是一场政治性为主的运动,但背后折射出香港民众对于现实生活的担忧与不满。借着汹汹民意,林郑月娥于2019年10月提出了《收回土地条例》,用于建设公营房屋。这一“尚方宝剑”很大程度上触动了四大地产商的利益。四大地产商均已发声并用实际行动来增加土地供应。鉴于过去香港政府和地产商错综复杂的利益纠葛,想要维持政策延续性面临的阻力不小。

单就房地产问题,或许香港政府应该放弃过去“小政府、大市场”的方针,适当借鉴内地政府治理房地产市场的逻辑。任凭自由主义市场左右楼市走向,虽然遵循了经济规律,但也已经铸成大错,给香港民众造成巨大生活压力,加剧了其对港府的不信任。书写了心酸和传奇的香港楼市,再一次将香港政府推上了选择的十字路口。

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