深圳住建部喊话学习新加坡 经济学家质疑未经详细论证

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改革开放40年,深圳从小渔村发展为高楼林立的城市。图为深圳深南大道上的高耸的京基100大厦(左)和地王大厦。(视觉中国)

北京时间8月28日,广东深圳市住房与建设局局长张学凡在公开演讲中表示,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,未来将加大住房供应,推进大规模住房建设。这是深圳市官方首次明确表态,在房地产市场发展方面借鉴学习“新加坡模式”。此言一出,立刻引起了舆论热议。

所谓“新加坡模式”是指1964年,新加坡政府开始推行的“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买新加坡建屋发展局兴建的组屋,建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主,截然不同的住房保障制度。

在新加坡的模式中,规定申请组屋必须要提交真实合法的材料,如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。此外,该类房产还要求5年内不允许出售,即使5年之后流入市场交易,还需当地政府部门审核批准,只能卖给有购买组屋资质的购房者,因此在规定基本上杜绝了炒房的可能性。数据显示,超过80%的新加坡公民居住在政府营建的组屋中,住房自有率和组屋自有率高达90%以上。

改革开放,深圳经济迅速发展,1998年住房商品化后,随着人口不断流入,住房供应紧张,房价随之水涨船高。目前深圳住宅均价已经超过北京和上海,成为中国房价最高的城市。这背后是越来越难解决的住房问题。官方数据显示,深圳全市住房累计数量达到1,068万套或6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,还没有达到中国和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有超过70%的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

而深圳常住人口依然以每年40至50万的速度流入,住房需求缺口依然很大。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》,到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米,共计187.9万套。

包括深圳在内,中国内地发展房地产的模式被认为借鉴了香港的经验。(REUTERS)

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,深圳此次明确了要学习新加坡的模式,势必对后续的住房制度和住房开发等产生较为重大的影响。可以预期,大规模建房行动将会开展,尤其是在解决住房矛盾等方面,预计深圳会有较为明显的动作,可能会出台包括各类土地供应和政策扶持。另外,在类型方面,政府主导的销售型住房和出租型住房都会推进,或意味着共有产权住房和政策性租赁住房等会成为重要的产品类型。

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭认为,新加坡是城市国家,80%的住房是政府提供,如果只是深圳市政府单独借鉴新加坡模式,在中国这个统一的国家,人口在地区之间流动,哪怕由于户籍制度的存在,人口流动不是完全自由的。在这样的前提下,深圳要做到政府给大多数人提供廉价住房,可能会造成两种情况,一是其他城市人口更多的涌向深圳,加剧供需不平衡。二是,一部分人可以得到政府提供的廉价住房,另外一部分人无法取得住房,只能以更高的市场价格取得住房,这会产生政府管理的新难题。

另外,借鉴新加坡房地产模式,需要考虑是全国一起借鉴,还是某个特定地方单独借鉴?如果大范围借鉴推广,国家财政能否负担是个很大的问题。这样的模式是否能比市场化的手段能更好的解决房地产问题,是存在疑问的。反过来想,为什么在全世界范围内没有一个大国复制了新加坡的模式。

陆铭认为,新加坡之所以不会产生类似问题,是因为“国籍”和“户籍”根本上是不同的。外国人在新加坡无法取得国民待遇是正常的,但深圳的外来人口绝大多数依然是“中国人”,不论有没有深圳户籍,都有权享受同样的国民待遇。

经济学家马光远甚至在社交媒体上直言:“我不知道(深圳住建局)这样的设想有没有好好论证过”。“深圳落户门槛很低,2019年新增人口40多万,假定深圳市政府有钱,可以给这么多人盖房子,全国很多人为了房子会进入深圳,深圳是让来呢?还是不让来?深圳是想把自己封闭起来,搞全国最严格的户籍制度?乌托邦很好,美丽的梦想很好,白送房子很好,但能实现的概率有多大?在住房问题上,逆市场化的潮流注定失败。”

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