深圳楼市学习新加坡模式 楼市巨变遭遇诸多难题

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中共深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话,再次引发各界对深圳楼市的热议。业内人士认为,还有诸多难题待解。

中国媒体证券时报网9月3日报道,“新加坡模式”这个“榜样”,到底是什么样的?公开信息显示,新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。目前,新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。早在2016年,新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里,也就是说,新加坡的政策性住房与商品房比例约为8:2。

深圳房价涨幅在中国一直遥遥领先。(视觉中国)

与此同时,新加坡政府也一直随着商品房房价变化而加强楼市调控,比如进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款。此外,新加坡也设法缩短申请购买新组屋的等候时间。

为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体,新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业,即“执行共管公寓”,其具有公共住房特性,同时具备二级市场特点。有市场人士认为,新加坡组屋的供给模式,有严格退出机制也严惩弄虚作假,每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会。此外,政府主导组屋定价,严控房价收入比保持在3倍至5倍,价格被严格控制。

与新加坡的政策性住房与商品房比例约为8:2不同,深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。

其实,为解决住房问题,早在2018年,深圳市住房和建设局就曾发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,被媒体解读为“二次房改”,提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中市场商品住房占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。

多位业内人士也指出,深圳住房要实现接近新加坡那样的模式,或者说要达到6:4的比例,还有很长的路要走。

美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为,深圳学习“新加坡模式”是一件好事,但实施起来存在一定难度。

首先,深圳市人才安居集团自成立以来获取土地的途径比较单一,主要通过“招拍挂”拿地,但深圳宅地供应占比较小,导致开发商与安居集团处于竞争关系,造成安居集团最终拿地的价格都不便宜,难以像新加坡一样获取大量廉价土地。

其次,新加坡组屋仅分配给本国居民,新加坡入籍门槛颇高,人口总体相对稳定,而多数新加入者对组屋需求不高。深圳落户门槛较低,近年来每年净增数十万人口,导致住房需求持续上升。在如此庞大的人口基数及增量面前,政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题,且以目前的建设速度来看,个人申请公共住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战”。

最后,深圳大量的小产权房是无法转正的,只能通过旧改的方式,适量增加少量公共住房,能提供的帮助实在有限。深圳完全学习新加坡的模式较为困难,更应该结合自身实际情况,独创出一套符合深圳的公共住房模式。

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