“稳”就一个字 2021年房价“多空对冲”

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“稳”就一个字。随着中国70个大中城市11月房价数据出炉,12月14日,中国国家统计局城市司首席统计师绳国庆对此进行解读。根据初步测算,11月份,中国4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京下降0.1%,上海和深圳持平,广州上涨0.9%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

面对美元“放水”的输入性通胀压力,中国房地产市场不仅没有“望风而涨”,反而实现了平稳调控实属难能可贵。中国政府给房产地产开发企业设置的“三条红线”正在发挥作用。清理房企负债,规范预售资金监管等措施正在发挥效果。稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”原则,还将在2021年持续发挥作用,并且推动中国房地产市场平稳健康发展和帮助房地产企业完成转型。

2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,数据来源中国国家统计局。(多维新闻)

11月26日,中国央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》已经重申,要坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。这无疑已经为中国房地产市场吃下了一个“定心丸”。在2021年中国政府不会改变自己一如既往的货币政策,既不会突然缩紧银根,也不会为了一时的经济下滑而放松对于地产金融的审慎管理。大前提不会变,这为中国房地产企业的转型调整提供了稳定的预期。

与此同时,在稳定房价预期的基础上,中国政府还在加紧对于房地产企业的转型和规范,新冠肺炎(COVID-19)疫情以来形成的宽松政策正在收紧。2020年以来,已有20多个省市先后出台加强房地产预售资金监管的相关政策或实施细则,且内容主要集中于“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”四个方面。这些措施并非是要取消预售机制,而是要避免房地产企业无序的资本扩张。

目前,在2017年以来开始的金融整顿、“资本出清”进程,以及此次疫情打击下,中国房地产企业普遍出现了盲目扩张、举债经营的情况。预计2021年,中国房企将迎来债务偿还高峰期,到期债务规模预计达12,448亿元人民币(1元人民币约合0.15美元),同比增长36.0%,房企偿债压力继续攀升。

在房地产市场回归居住属性、金融回归为实体经济服务的大背景下,加速中国房地产企业的转型,从金融驱动转向长效经营,已经成为了各大房地产企业在2021年乃至今后数年需要完成的任务。中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,当前房地产业的转型发展已经十分紧迫。一方面,房地产行业需要降杠杆防风险;另一方面,改善供给,使房地产业提供的产品和服务更加符合人民群众增长的居住生活需要。

因此,在金融层面,2021年房地产企业通过金融加杠杆、继续推高房价的情况已经几乎不可能存在。楼价“高企”已经失去根本动力。

而在市场供应层面,由于“三条红线”的约束,房地产企业则可能在收缩规模、保价惜售和加快现房出售“有水快流”之间犹豫不定。一方面,投资减少、项目烂尾风险有可能提升,使得新房供应速度可能减缓。另一方面,为了加快现金回流、偿还债务,房地产企业又不得不加快对现有土地、楼盘的开发、出售。上述两种情况,将在2021年形成纠结和平衡的格局。对于中小房地产企业和二三线城市,价格下行压力可能占据上风,而在一线和热点城市,价格可能依旧会稳步提升。

2021年,将是房地产企业降低金融杠杆,逐步从金融驱动转为长效经营机制的一年。(新华社)

而从外部整体环境来看,在12月11日召开的中共中央政治局会议上,中国政府已经明确,“明年是中国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。”打通堵点,补齐短板,贯通生产、分配、流通、消费各环节,同时,强化国家战略科技力量,增强产业链供应链自主可控能力,强化反垄断和防止资本无序扩张,这些将是2021年的中国经济改革的主要攻坚重点。而在此基础上,必然要求“房地产市场平稳健康发展”。

毕竟作为整个经济结构的调整而言,楼价更多只是经济发展的结果,而不是原因。中国政府已经认识到了这一点,扬汤止沸是没有用的,只能缓慢地进行釜底抽薪,逐步将房地产业的发展模式从金融驱动引向长效经营。这是在2021年和今后数年中,中国房地产行业需要完成的迫切变革。

而在这个变革过程中,“稳”字将贯穿始终,中国政府首先要防止债务暴雷,然后才能进行地方政府财税体制的改革,同步拓宽房地产行业的经营渠道,逐步建立房地产企业新的运营机制。而对于无法及时完成调整,依然继续无序扩张的企业,有可能在2021年会遭到政府和市场的双重“惩罚”。

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