中国楼市再提“稳定” 长租房恐将沦为“空谈”

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2021年中国楼市何去何从。目前,中国政府计划大力发展租赁住房,以解决大城市住房问题。这是继“农地入市”后,2021年对于中国楼市的又一个利空因素。

12月21日,中国全国住房和城乡建设工作会议针对2021年工作总体要求和重点任务提出了“稳妥实施房地产长效机制方案,大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题”的主张。

中国中央经济工作会议提出将发展长期租赁住房市场,然而面对高企的房价,一切只能沦为空谈。(视觉中国)

中国政府将采取因城施策、分类调控,加强金融土地政策联动的方式,规范发展住房租赁市场的方案。其中包括,加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板;加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系;扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房;规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台;整顿租赁市场秩序,规范市场行为等四项主要措施。

简单而言,在2021年,中国政府将加大出租房供给、加大租售同权的保障,加大租赁市场的规模和整顿力度。

2020年11月以来,随着蛋壳公寓的爆雷,中国政府已经认识到,以纯市场化的手段发展中国住房租赁市场已经难以满足大城市打工人群的需求。蛋壳公寓那种以“互联网+金融”模式发展起来的住房租赁管理服务平台,不仅难以解决住房问题,反而有可能带来更多的金融风险。

尤其面对2021年可能更为动荡的经济、金融形势,要想同时解决中国房地产的出路问题和大城市外来务工人员的住房紧张问题,由政府出面发展住房租赁市场将无疑是一个一举两得的办法。目前中国大城市的房价过高是一个不争的事实。它已经阻碍了中国下一步的经济发展,大量的城市新一代居民和进城务工人员买不起房,无法实现安居乐业。

据北京大学光华管理学院相关课题组估测,未来15年,中国将有超过20%的就业人口,将近1.5亿人需要重新配置到第二产业或服务业中。在产业结构变迁和人口流动的情况下,农业转移人口城市化将带来大量的住房需求。中国以购买为主的住房供给模式正在阻碍中国经济的转型与发展。

然而,基于目前中国经济和资产价格的稳定,中国又不可能接受楼市价格的全面下降。尤其在大城市,无论是对富裕阶层、中产阶层,还是对政府而言,房地产依然是稀缺的投资资源,依然是财政收入的重要来源。既想保持较高的房价,又希望解决住房问题,留住人口,目前唯一的办法就是发展长期租赁住房。同时,长期租赁住房,这种新型的住房消费模式和保障机制的建立,还有利于降低以往高昂的购房和贷款利息支出,打通消费堵点,释放其他消费需求。

然而,希望很美好,现实却很残酷。在面对房价高企的情况下,租赁住房的收益却往往难以抵消其购房成本。

据上海易居房地产研究院发布的《2019年50城租金收益率研究报告》数据显示,目前中国城市的租金收益率为2.4%。即使是租金收益率最高的青海省西宁市,租金收益率也只有3.7%。而对于房价较高的大城市,例如深圳,其租金收益率平均只有1.6%。

这意味着如果靠租金来收回购房成本,普遍需要40年左右,大城市需要60年以上,再考虑到期间装修、维修成本这个时间可能需要长达70年。而目前中国的房屋产权年限也就只有70年。如果再考虑房屋贷款,按照目前中国银行提供的购房贷款年利率大约4.6%计算,那么选择将房屋出租无疑将是一个赔本的“买卖”。

而根据国际上租赁住房市场比较发达的城市对照,英国伦敦的租金收益率为3.1%左右,美国纽约、洛杉矶的租金收益率分别为4.7%和5.7%左右,日本东京的金收益率也达到4.3%左右。因此,无论是从中国实际情况还是从国际对比来看,中国的住房租赁市场着实缺少足够的利润空间。

2021年尽管中国楼市正在进入下行周期,但是在稳定经济的大背景下,楼市变革依然难有更大动作。(新华社)

所以政府所谓“扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障”的主张只不过是一句空话。无论是政府还是企业,直接出售房屋要比运营出租房屋划算得多。

而目前支撑中国住房租赁市场的主要房源则来自于部分城市家庭留给未来子女的闲置房屋,抑或是投资买楼等待涨价的空置住房,虽然他们对于利润率没有迫切要求,但是,这些房屋普遍缺乏长期租赁的愿望。无论是孩子结婚,还是房价上涨,都有可能导致房屋租赁的终止。三年一租在中国民间已经算是长期租赁了,十年二十年的长期租赁房源可谓了了。

既没有利润保障,也没有房源供应,在房价依然高企,民众收入依然不高的情况下,政府所谓的“长租房”体系可谓是空中楼阁。唯一能够提供从长期房源的只有城市周边的农村自建住房和企事业单位利用闲置土地的自建住房。这些房产目前依然不允许上市销售,因此只能低价出租。

如果中国政府所谓的建设“长租房”体系,是计划利用增加这一部分住房的供给,来大规模增加城市房源。那么,确实将是一个可行的方案。但是,需要考虑的是一旦如此,无疑将对现有的楼市价格造成“釜底抽薪”式的打压。因此,在稳定楼市价格的大前提下,这一部分的供给将十分有限。

除非中国政府已经计划好,彻底改变中国楼市的盈利模式和中国经济的资本形成机制,在银行风险测试可承受的范围内,背水一战,彻底摆脱楼市“魔咒”,开启中国经济的转型纪元。否则,除了规范“互联网+金融”模式的房屋中介市场外,2021年中国楼市将难有更大的动作。

一切都只能通过房价的稳定和收入的逐步提高,以及租赁住房的缓慢发展来逐渐稀释“楼市”泡沫。

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