北京土地政策生变 风向标指向何处

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1月4日,中国官媒《北京日报》消息,北京市政府悄然改变了原有的土地拍卖方式——从价高者得的竞价拍卖,转变为了“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的综合“新三竞”方式。

在刚刚进行的北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让中,北京市政府调整了上述3宗土地竞买规则。所谓“新三竞”方式是指,在土地竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,而是转为对政府持有商品住宅产权份额进行评定。允许政府持有商品住宅产权份额越多的企业将获得胜出。如果,各企业同时达到设定的政府预设份额,则将继续转入对高标准商品住宅建设方案的投报程序。

中国房地产市场,尤其是土地供应机制正在发生变化。政府正在越来越多地进入市场,把控房源。 (Reuters)

原来的“价高者得”的政府土地拍卖形式被认为过于简单,无形中推高了土地成本和楼价,更不利于政府对于房地产的长期经营。而新的出让拍卖规则将有利于政府控制房价的过快上涨、有利于政府持有更多楼市资源用来长期经营和租赁,并同时提高房产质量和城市建设水平。

根据北京市政府的相关公告显示,政府持有的商品住宅产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有,每套住房份额一致,购房人持有的产权份额,只是扣除政府持有份额后的产权份额,该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。

该类住房在首次上市时,申报的价格为100%产权的房屋价格。购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额,该购房款为开发商所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。

跟此前的共有产权房相比,北京将出现一种新型“共有产权”商品房。对于此类共有产权商品住房购买后的出租或再出售,购房人用于出租的,租金收益全额归购房人所有。所购住房5年内不得出售,5年后可以再上市交易,届时购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售,购房人可按市场价格转让,买家也将获得该住房100%的产权,政府只是按所占份额原值取得购房款。

对此,业界专家表示,通过实行此种方式,可有效减轻购房者负担,充分满足居民自住需求。“5年内不得转让”则再次表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心,对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。

这被认为是北京市落实中国中央政府关于“房住不炒”原则、建立长期经营机制、加强长期租赁住房和保障性住房供应的具体举措。北京市政府希望保持房地产市场稳定的情况下,通过政府共有产权的方式,降低刚需家庭的购房负担,抑制房地产投机,同时增加政府对于楼市资源的调控能力。但是,之前一直困于缺少相应的“共有产权”房源,并且购房者对于“共有产权”日后的政府回购存在疑虑,这导致了市场对于共有产权的住房供应改革存在严重的观望情绪。

而此次,随着北京市政府在拍卖形式、产权结构等土地供应机制、源头上的变革,无疑将打破之前房地产企业和市场的观望情绪。同时,随着北京市“新三竞”拍卖方式的推广,也将给中国各大中型城市的城市土地供应改革带来触动。

风向已经改变。中国政府正在逐步将房地产的商品属性,部分转为公共产品属性。政府正在逐渐加深对房地产市场的介入和对资源的把控,并为下一步长期化的城市地产经营机制的建立和长期租赁住房市场的建立进行应有的铺垫。

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