中国上半年数据透露出信号:房地产不行了吗?

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7月15日,中国国家统计局公布2021年上半年经济数据。数据显示,2021年6月当月房地产投资的两年平均增速为7.2%,4月以来的下行趋势,较5月的两年平均增速下降1.7个百分点;上半年的房屋新开工面积增长3.8%,增速放缓幅度更大;今年前五个月的增幅为6.9%;2021年上半年的住宅销售额同比增长41.9%,增速慢于1-5月的56.5%。

从以上数据可以看出,房地产投资有所下降。对于下半年的楼市预期,不少分析认为,下半年,房地产对中国国内生产总值(GDP)的贡献并不是很乐观,多项房地产调控政策收紧也表明,中国摆脱房地产依赖的想法越来越迫切。

只是,中国真能戒得掉楼市依赖吗?

一直以来,人们似乎有一个固有认知:房地产是中国经济发展的重要引擎,事实上,十多年来,中国房地产支柱产业地位十分突出。统计数据显示,2010-2020年房地产业增加值贡献率从5.7%增至7.3%。

过去十年间,房价也上涨较快。北京的房价从平均2.2万元人民币/平米上涨至6.6万元/平米,深圳的房价从1.5万元/平米上涨到9万元/平米,银行房地产贷款规模也不断膨胀,新增贷款比重一度占到银行各项贷款的近一半。另外,个人按揭贷款由于低风险、低成本消耗、相对高利率和高回报等特点,也促使银行将大量的信贷增量资源向此倾斜。

为抑制房价过快上涨,中国开始调控房地产。2009年底“国四条”出台,房地产政策开始紧缩,至此,房地产开始走上了漫长的调控道路。

但是房地产调控10多年来,房价还是翻了近一番。特别是从近几年的实际情况来看,调控政策实施后,虽然在短时期内有所收敛,但很快又报复性回升,且有愈调愈高之势。

说到中国房地产不得不说中国的土地财政政策。从中国土地财政的增长与房价变化情况来看,自2002年实行“招、拍、挂”制度后,土地财政规模呈现快速扩大趋势,在土地出让收入快速增长的时期,城镇住房价格也呈现上涨趋势,二者之间呈现大体相同的上升趋势。

之所以出现这样的状况,与土地财政和地方政府互为依赖的关系分不开。在现形制度下,土地财政的增长好处是显而易见的。土地财政的增加不仅壮大了地方政府的“钱包”,更重要的是,有利于地方政府政绩,是地方政府官员升迁的有力跳板和保障。

实际上,不仅地方政府依赖房地产,银行也不例外。对于银行来说,资金借给地产商不仅安全,业务能快速起量,而且还能赚取巨额利息。因此,尽管监管层对于涉房贷款有着严格限制,但部分资金仍然绕道流入房市,对于一些银行而言,短期内“戒掉”对房贷长久以来形成的依赖并不是件易事。

现如今,“房地产已经是中国经济发展的毒瘤”,这已经成为多数人的共识。但如何打破房地产依赖?

除了继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位以外,更重要的是抑制房地产投资金融属性,而引导房地产回归居住属性的定位。

另外,打破地方政府对房地产的路径依赖,弱化地产对地方政府财政的比重,发展其他产业接力地产,比如制造业和服务业。同时改革现有税收制度,增加地方税收,从源头上解决土地财政依赖。

与此同时,还要注意房地产贷款被抑制后释放出来的资金的流向。

根据中国银行研究院的测算,2020年9月末,房地产贷款的数值为48.8万亿元,其占信贷余额比重为28.5%,如果降至第二档平均水平,将可能释放约1.7万亿元资金。这些资金如果流向其他地方,加上恶意炒作,恐有通货膨胀的危险。

事实上,从2020年至今,中国宏观政策确实和以往的不一样。过去,在经济不好的时候,首先会想到房地产,房地产行业已经成为重要的拉动中国经济的板块。但疫情以来,中国并没有出台刺激政策,当经济稍微复苏的时候则推出了“三道红线”等措施,从需求和供给两端,遏制过多的金融资源向房地产方面流入。

这也表明中国政府重塑经济格局的决心。但鉴于中国特殊的税收体制以及长期形成的依赖惯性,中国戒掉房地产依赖仍然任重道远。

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