房企股价低迷遭机构抛弃 地产股还有机会吗

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随着楼市调控政策持续收紧,房企股价开启“跌跌不休”模式。3月以来,内房股龙头万科A的股价跌幅已经超过30%,而中国恒大因陷入融资困境股价已经“腰斩”。

房企股价下跌的背后是机构的持续减持。据东方财富Choice数据统计,截至2021年二季度末,地产股已经完全从中国市值超千亿元人民币的18家主动基金的前十大重仓股中消失。

部分坚持持有地产股的基金经理的业绩均十分惨淡。例如,明星基金经理董承非管理的兴全新视野基金因持有较多份额的保利地产、万科A导致基金净值在二季度回撤2%,业绩表现在同类基金中排名倒数。

尽管大部分投资者都听过“股神”巴菲特(Warren Buffett)的名言:“他人贪婪时我恐惧,他人恐惧时我贪婪”,但是在楼市前景不明朗的情况下,地产股还有贪婪的机会吗?

在“房住不炒”的政策指导下,房地产市场正在进行一轮大变革。(新华社)

“三条红线”终结野蛮生长

地产股的估值主要体现在成长与盈利两方面。成长方面,如今的地产开发商已经无法再通过叠加杠杆野蛮生长了。这主要归功于“三条红线”政策的出台,该政策是一项楼市长期调控政策,用于限制地产开发商的杠杆融资扩张速度。

“三条红线”分别是:剔除预收款后的资产负债率不能大于70%;净负债率不能大于100%;现金短债比不能小于1。如果三条红线都突破了,房地产商便不能再增加有息负债;如果三条中突破两条,则有息负债年增速需小于5%;如果三条中突破一条,则有息负债年增速需小于10%;即使三条红线都没有触碰,地产商的有息负债年增速也不能超过15%。

“三条红线”相当于为地产开发商的扩张速度设置了上限。同时,已经“踩线”的地产开发商非但无法继续扩张,反而需要通过售房、变卖资产等方式回笼资金,以保证融资的可持续。

集中供地增加了房屋供给,进而压低了房价。(路透社)

“限地价控房价”压缩房企利润

盈利方面,尽管中国中大型房企的营业收入仍在上涨,但是“增收不增利”的情况十分明显。数据显示,中国前50家上市房企2020年总营业收入为5.35万亿元人民币,同比增长30.28%;归属母公司股东净利润总额为4,894.59亿元人民币,同比增长17.59%。

从已公布中期业绩预报的房企来看,2021年上半年房企“增收不增利”情况更加严重。例如,保利地产2021年上半年实现营业总收入901.1亿元人民币,同比增长22.25%,实现归属于上市公司股东的净利润102.98亿元人民币,同比仅增长1.72%。

随着越来越多的城市在集中供地时采取“限地价控房价”的方式,房企的盈利空间将进一步下降。目前楼市热度正在下降,房价也开始疲软。中国国家统计局的数据显示,6月商品房销售均价环比下跌3.1%。如果未来房价进入下跌通道,整个地产行业的利润率中枢将进一步下移。

行业变革下机会仍在

当前,地产行业正在进行一场政策倒逼出的变革。在“三条红线”、集中供地等政策背景下,房企必须彻底改变过去的投融资模式,加快产品周转速度,增强建设周期管理能力,从而更好地适应新的政策环境。

在行业变革期间,那些财务状况良好、内部管理能力较强、产品周转较快的房企将先人一步适应“房住不炒”的新时代。尽管难以预测这场变革要持续多久,但是考虑到当前A股地产板块估值处于近10年较低水平,优质地产股必然具备价值回归的潜力。因此,“他人恐惧时我贪婪”或许将再次被证明其正确性。

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