许家印甩卖资产 中国房地产走向困局?

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中国房地产巨头恒大集团甩卖资产靴子消息终于落地。

8月10日,恒大集团在港交所发布公告称,中国恒大集团正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产,包括但不限于出售恒大上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。

此前已有多家媒体表示,目前恒大接洽了多家实力超强的国资和民企,预计合作很快就会落地。受此消息刺激,恒大旗下三家港股公司中国恒大、恒大物业、恒大汽车连续两日大涨。8月9日、10日,中国恒大股价分别上涨5.19%、7.31%。

只是,在房地产行业,曾经风光一时的恒大,如何走到了甩卖资产自救的地步?

深陷债务危机

多年来,恒大集团把握了中国金融业的一些大趋势,利用债务推动增长,从房地产热潮中获取巨额利润。但恒大一贯以来的高杠杆操作模式让其资金链很难为继,尤其是高杠杆时代留下的高负债率更像是一颗逐渐膨胀的毒瘤,隐藏在肌理,等待时机破发。

而7月初恒大与广发银行的纠纷让投资者看到了恒大一触即发的债务危机。

市场传言称,广发银行请求法院冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元人民币,此消息一经曝出,就引起了资本市场的强烈反应。恒大系 4 大上市公司,股价大跌。

这也引发了市场对对恒大集团资金实力的深深担忧。但在经过短暂的调和后,恒大和广发银行迅速和解,广发银行还发布了一份和解公告书,表示继续支持恒大的发展。

表面上看,恒大集团安然度过了这一次的债务危机。

但树欲静而风不止。

深陷债务危机的恒大遭步步紧逼。与去年“上书”求助信函曝光而引发金融市场巨震不同的是,今年以来各地关于恒大及旗下公司拖欠工程款、广告费等诉讼纠纷案纷纷冒头,这些金额并不算大的诉讼令恒大疲于应对。

消息显示,今年6月以来,恒大先后曝出商票逾期、存款遭冻结;关联公司挪用预售资金、拖欠工程尾款、拖欠广告费等多项诉讼。

雪上加霜的是,三大国际评级公司均下调恒大评级,并认为其违约风险正在上升。评级机构则以调降评级的实际行动表达其看法。标普全球上周一将中国恒大及其子公司评级从B+连降两级至B-,短短十余天后,又火速将其评级再度从B-下调至CCC,且展望负面。

多次自救

一年多以来,恒大多次尝试自救,加速了资产处置步伐。2020年,在债务重重危机包围下,面对“三道红线”的压力,恒大采取了系列降负债动作,以求负债的快速下降。

恒大负债的快速下降首先来自销售额及现金回笼。恒大年报显示,截至2020年12月31日,恒大集团营业额为5,072.5亿元,同比增长6.2%;合约销售额7,232亿元,同比增长20.3%;合约销售面积8085.6万平方米,同比增长38.3%;全年实现销售回款6,531.6亿元,同比增长38.5%,全年销售回款率达90.3%。

截至6月底,恒大有息负债已降至约5,700亿,同时净负债率降至100%以下,“三条红线”成功实现一条变绿,“减负”成果远超预期。

此外,2021年以来,恒大也通过多种举措回笼基金,包括出售股权、引入战略投资以及力促回款等措施。

具体来看,2021年1月24日,恒大汽车发布公告,按前五个交易日平均收市价折让8%的价格,向6名投资人配售9.52亿股新股,共引资260亿港元。而在此之前,于2020年9月,恒大汽车已定增40亿港元,引入腾讯控股、滴滴出行、红杉资本等战略投资者。

经过处置资产等手段,恒大负债总额已经下降1,000多亿元人民币。但尽管如此,2023年到期的107.9亿美元的债券和贷款仍然没有着落。由此可见,在筹措资金道路上恒大还不能停歇。

为何是汽车和物业?

但这次恒大为何选中汽车和物业?

事实上,出售优质资产回笼资金,在一定程度上能够安抚债权人心态,同时也能对外释放企业未来流动性可以改善的信号。规模化发展渐入轨道的物业以及近年来概念大热的新能源汽车,无疑是现阶段恒大上市平台中最优质的资产。

另外,就估值而言,恒大汽车及物业的估值均较高,且具有一定的发展潜力,尤其是恒大汽车,短时间内规模扩张迅速,发展前景较好。股价迅速上涨也可以看出市场对这两块业务的青睐程度。短短两天,恒大物业的股价上涨超过30%。

谁是接盘方?

8月9日,市场就有消息称,在有关部门的协调之下,一批有实力的国企可能将接手恒大相应资产,以帮助恒大渡过短期资金流动性难关。

8月11日,《巨子ICON》获得市场独家消息称,恒大旗下的恒大物业将整个售予由万科(牵头的企业。受此消息刺激,恒大物业直线拉昇,现涨13.7%,万科企业涨7.32%。

值得一提的是,不论谁接盘,当下最重要的是如何快速打通融资渠道,度过财务危机,提振投资者信心。否则,因处理不好债务而引发金融危机甚至引起多米诺骨牌效应,这是中国当局最不愿意看到的。

$中国恒大集团(03333.HK)$

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