房价拐点临近 楼市调控或将持续收紧

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随着中国楼市调控政策持续收紧,房价的拐点正在临近。中国国家统计局的数据显示,2021年7月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

7月份,一线城市(北上广深)新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比6月回落0.3个百分点;一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比6月回落0.3个百分点。其中,深圳二手住宅销售价格环比下降0.4%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比6月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;而二手住宅销售价格环比由上月上涨已经转为下降0.1%。

值得注意的是,越来越多城市的新建商品住宅和二手住宅正在进入降价行列。在70个大中城市中有16个城市的新建商品住宅销售价格环比下降,较6月增加4个城市。而在二手住宅销售价格,70个大中城市中有26个城市环比下降,较6月份增加10个城市。

与官方数据相比,中金公司研究部根据房产中介网站和中指数据库统计的数据显示,7月房价已经出现拐点。7月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比转跌0.6%和0.7%,为年内首月环比下降。从需求端来看,7月重点城市在售二手住宅关注度和带看次数环比分别下降2.3%和12.3%,表明居民潜在购房需求持续下行。从供给端来看,7月重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.7%,存量挂牌房源平均下调1.68%,表明售房者价格预期转涨为跌。

在房价增速放缓甚至下跌的同时,楼市成交规模也大幅回落。中国房地产行业分析机构易居研究院的统计显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积为2,744万平方米,环比下降12.8%,同比下降20.4%。易居研究院显示,新建商品住宅成交面积增速已经在2021年5月见顶,下半年楼市成交量将继续下行。

市场普遍认为,下半年,楼市将继续降温。(新华社)

楼市量价走弱的原因是“房子是用来住的、不是用来炒的”政策持续加码。据易居研究院不完全统计,7月各地方政府出台收紧楼市调控的政策多达20条,覆盖了大多数热门一二线城市。持续的政策信号表明中国将继续贯彻“房住不炒”的政策。

考虑到房地产市场对信用创造以及地方财政的重要作用,在控制房价的同时,中国各级政府也在积极探索楼市调控的平衡点。

例如,中共中央6月10日在《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》中提出,针对新市民、低收入困难群众等重点群体,有效增加保障性住房供给;对房价比较高、流动人口多的城市,土地供应向租赁住房建设倾斜,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,扩大保障性租赁住房供给,加快完善长租房政策,使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

再例如,深圳市7月30日发布的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》提出了“大学区制”、“租金参考价制度”等房地产创新概念,旨在解决学区房炒作问题和畸形的租售比。此外,深圳市还提出加大公共住房用地供应力度,提高公共住房用地在新增居住用地中的比例,从而在供给端解决住房困难、房价高企等问题。

值得注意的是,楼市调控政策已经被中共中央赋予了新的意义,即促进人口长期均衡发展。在中共中央和中国国务院7月20日发布的《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》中,住房支持政策成为鼓励生育的重要方式,其中包括公租房的户型改革、租赁的优惠政策、购房的优惠政策。在这种情况下,楼市调控政策持续收紧已经成为必然,只不过不同地区探索的调控方式将出现差别。

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