调控政策“烧向”房产中介市场 贝壳暴跌后前景黯淡

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中国最大的房地产中介平台贝壳集团在美国纳斯达克上市一年后,股价已经跌破当初20美元的发行价。作为“中概股”热门股票,贝壳的股价曾在上市后的4个月内冲至79.4美元。然而,中国内地持续出台的楼市调控政策令市场担忧贝壳的发展前景,其股价也随之大幅回落。

投资者的担心并非杞人忧天,8月19日,杭州政府正式向地产中介“开刀”。据杭州市住房保障和房产管理局8月19日发布的消息,8月18日“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。这意味着售房者和购房者可以绕开中介机构直接交换房源信息和买卖房屋。此消息一出,贝壳的股价下跌近15%,已经跌至17美元。

房价过高已经开始影响中国经济增长潜力。(新华社)

降低购房成本 政府推出官方地产中介平台

近年来,中国政府对房地产市场“爱恨交加”。一方面,房地产市场的产业链又深又广,是拉动经济增长的重要动力,也是地方政府创收的重要来源。同时,房地产市场具备金融属性,承担了信用创造的重担,已经成为中国居民财富的“蓄水池”。另一方面,高企的房价对经济发展潜力的抑制愈发明显。畸形的房价不断侵蚀居民的消费能力,甚至降低了居民的生育意愿。

对于中国政府而言,为了避免引发连锁反应,房价不能打压过甚,但是降低居民住房成本又势在必行。此时,地产中介市场进入中国政府的视线。

近年来,中国地产中介费率持续上涨让忍受着高房价的民众怨声载道。随着地产中介市场集中度上升,少数房地产中介公司的定价权不断上升,中介费费率也水涨船高。据平安证券研究所统计,以经纪佣金收入占交易金额的比重计算,2014年至2019年,中国地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%;其中,存量房销售与租赁的平均佣金率从2.1%升至2.5%,新房平均佣金率从1.9%升至2.3%。

如今,中国大中城市每平方米房屋均价往往是居民平均月收入的数倍。对于房屋的刚性需求者而言,2.4%的佣金是一种沉重的负担。此前,就有传言称,“政府即将宣布,房产交易的中介费不得超过当地社会职工平均工资的3倍”。而这次杭州推出官方地产中介平台也在社交媒体上广受好评。

近期,中国领导层提出的鼓励生育政策和共同富裕概念都需要各级政府控制当地的居住成本。因此,这种在不打压房价的情况下降低居民购房成本的政策很可能获得全国推广。

政府推出官方地产中介平台能够在一定程度上降低居民购房成本。(视觉中国)

经纪业务受限 贝壳前景黯淡

在内地楼市降温的大背景下,贝壳的业绩已经出现下滑,此时被官方平台“抢生意”更是雪上加霜。

贝壳8月13日发布的2021年二季度财报显示,尽管该季度公司营业收入同比上涨20%,但是由于多地发布二手房参考成交价机制等政策,且非直营渠道新房业务占比提高,公司的经营毛利润率同比下降10.4个百分点至22.1%,导致二季度净利润同比下降44.5%。

贝壳也十分清楚在政策压力下楼市已经入冬。在三季度的业绩指引中,公司表示基于近期房地产市场调控力度预期及限贷等政策的影响,三季度营业收入指引为145亿元人民币至155亿元人民币(同比下降24.6%至29.4%),远低于市场预期的230亿元人民币。

然而,暴风雨似乎比想象中的更加猛烈,杭州市推出的官方房产中介平台将从根本上动摇贝壳的经纪业务。正如杭州市住房保障和房产管理局在公告中所言,此举打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式,改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端,为居民自主交易提供了房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道,构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

尽管贝壳等房产中介平台的专业性无法被官方平台取代,但是官方房产中介平台为售房者和购房者提供了一个更加省钱的选择。对于一些简单易操作、不涉及大量担保的房产交易而言,官方平台无疑是更好的选择。因此,一旦官方房产中介平台被全国推广,贝壳利用房产交易信息不对称获利的空间将大幅被压缩。

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