北京首次立法整治租房市场 新政为何遭遇市场误读

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8月24日,由北京市住建委起草的发布了《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》。这是中国首个地方住房租赁条例。总体而言,这份条例在个人信息保护、承租人权益、中介机构权责、资金监管等多个方面做出约束。这标志着租房市场严格监管时代的到来。

租金价格管控

此次公开征求意见的文件共六大章节,涉及长租公寓监管、租金贷、网络房源信息发布、群租房等近年来一线城市的热点问题。其中特别提到,主管部门可以采取措施调控住房租赁市场,防止租金上涨过快。

北京市将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时,住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

此外,意见稿指出,房屋的租金由租赁双方协商确定。租金数额应当在租赁合同中明确,合同期限内出租人不得单方面提高租金。

个人信息保护

《条例》明确,住房租赁合同期限内,出租人未经承租人同意,不得擅自进入租赁住房。不得非法买卖、提供或者公开承租人的个人信息。

而在中介等机构提供的租赁服务方面,一是设定了住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件。二是加强企业行为监管,包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等。三是强化网络平台的信息核验责任。

同时也要求互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记,建立档案,定期核实更新,对收集的用户信息严格保密。

对新业态的监管加强

此前,中国政府鼓励建立完善的住房租赁机制,而长租公寓、租金贷、短租房,特别是融合了互联网、金融的租赁形态开始出现。现有的法律约束力明显滞后于新业态的发展,出现类似租金贷中介机构资金断裂,出租人和承租人权益都无法被保护的情况。

此前北京的中介公司因为各类监管政策变化多次关闭门店。(视觉中国)

针对这类问题,新的条例要求,住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和;超过的,收取的租金应当纳入监管。

在租金贷的规范上,《条例》提出,金融机构发放租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款额度不得高于住房租赁合同金额,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配,租金贷款只能划入借款人账户。

针对群租房问题,《条例》规定,出租住房未按规划设计的套、间出租的;出租住房不符合本市规定的人均使用面积和每个房间居住人数要求的;将住房的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等单独出租用于居住的,将由住房城乡建设主管部门给予警告、责令改正,还将处以罚款。

针对短租房问题,《条例》还明确,出租本市国有土地上住宅且按日或按小时收费的,应当符合本小区管理规约,无管理规约的应当取得本栋楼内其他业主的一致同意。

政策遭遇误读

新政征求意见稿发布后,一则“目前中介机构将被禁止在北京从事房屋转租业务”的消息在舆论发酵。此次误读源于文件提到“房地产经纪机构不得提供转租服务”从此次北京住房租赁条例的起草说明来看,之所以立法,是为了解决租赁市场的新问题和痛点。实际上是指当前一些中介公司或门店在做经纪业务的时候,在没有获得经营许可的情况下,违规收储房源,以中介而不是房东的名义对外出租经营。其违背了工商行政部门的经营许可政策,也有垄断租赁房源变相炒作的嫌疑。而目前中介机构投资参股的房屋租赁公司,从事房屋托管、租赁经营,都是已经获得政府审批的合规经营范畴。

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