又一家千亿房企暴雷了 这次是四川地产“一哥”

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四川的地产“一哥”蓝光地产,来到了危险边缘!

据自媒体公号“功夫财经”报道,宁波余姚的蓝光雍舜府作为曾经红极一时的网红盘,约2000套房子已经卖完,但业主们最近到现场一看,发现项目完全停工了,工人跑了,售楼处搬空了,只留下满地的杂草丛生,连销售的电话都打不通了!

原定年底一期交房,二期明年六月交房,现在还没建完就跑路,万一成了烂尾楼,投进去的钱不是打水漂了?业主们一看急坏了,集体写信维权。

其实蓝光停工的根本不止这一个项目,单是在宁波就有好几例:

曾经要摇号买房的奉化区蓝光·月映华章,去年奉化的地王,楼面价超1.2万/平,溢价率49.69%,今年3月份就停工了;

海曙高桥片区的月映澜堂项目,片区去年的地王,面对着同样的停工操作,业主们投诉到了群众留言板,担心“血本无归”,有人搞得差点家破人亡......

放眼全国,蓝光还有很多项目都停工了。

比如重庆的蓝光芙蓉公馆在7月处于半停工的状态,只是偶尔有一两个工人。

这在重庆地产圈看来,很不可思议。项目定位很高,是蓝光在重庆打造的TOP级产品,开盘后成交也很好,今年5月还因为一下子涌入150个购房者,接待不过来而把“分流”闹成了乌龙的“封盘事件”。

可没钱就是没钱,房子建不下去,烂尾风险出现,业主人心惶惶......

媒体还曝光出来重庆的蓝光未来城、蓝光未来城、蓝光悦江府,以及江津双福蓝光鹭湖长岛和涪陵蓝光雍锦湾,都出现停工现象。

惠州的蓝光雍和园,开发到三期,收尾工程突然停工。现场沙土堆积,一片狼藉;

昆明的3个项目,也传出停工消息。有网友在人民网留言板表示:

我于2019年12月在蓝光德商天域购买了一套期房,到目前为止已经停工了3次了,2年了,房子还没封顶,加上施工现场农民工工资未发,罢工……现在处于停工状态,对此我们表示很担忧开发商是否能按时交房,或者更严重烂尾楼情况的出现。

蓝光的项目为什么会停工呢?

因为资金链断裂了。

从蓝光公布的数据看,截止到8月2日,蓝光到期未能偿还的债务本息达到160亿,包括银行贷款、信托贷款和债券等所有债务,其中单单是债券就有12只违约,金额高达102亿。

这又是什么概念?

一般来说在公开市场的债券是企业最后的底线,哪怕欠薪都要填补上,不然就是烙上一个严重的信用污点,资本市场很难再信任它,相当于断了在资本市场的融资之路。

作为一个千亿房企,蓝光为什么会走到今天这个地步呢?

直白地说,它死在了拿地,尤其是“地王雷”。

蓝光拿地非常激进。前期是拿地数量多,据统计,从2015年到2020年,蓝光的拿地数量分别是15、18、31、85、48和60宗。

不过在2018年之前,到处拿地确实让蓝光开启了开挂模式,销售额从2015年的183亿,蹭蹭蹭飙升到2018年的855亿。

尝到了甜头后,蓝光的胆子越来越肥,看着市场火热,疯狂拿地王。

在2018年拿地楼面价还在2520元/平,2019年这个价格就坐上火箭,达到了6160元/平。

土地市场过热的惯性延续到2020年,蓝光没能刹住车还在疯狂跑马圈地,不惜高价拿地王。2020年60宗拿地中有52宗是溢价拿地,其中37宗土地的溢价率超30%,21宗土地溢价超50%;5宗土地溢价超100%。

比如前面暴雷的奉化区蓝光·月映华章,是去年奉化的地王,楼面价超1.2万/平,溢价率49.69%。

昆明蓝光德商天域所在地块,2019年起拍价约7亿,29轮激烈竞争后以9.14亿元成交,溢价高达29.84%。

拿下地王,看起来资产数量很多,但其实风险很高。

一是,一旦市场下行,变现难度非常大,这是最大的风险。

如果拿到的地是在一二线城市,好歹房价比较高,在这一轮房价上涨中也向上窜了不少,而且新房还有比较强劲的购买力支撑。

但偏偏蓝光重仓的是三四线城市。但很多三四线城市在这一轮周期里还没启动,房价没有上涨,反而因为受到调控影响,基本面较弱的三四线城市对调控风声鹤唳,在政策主导的市场环境下,销售端受到影响,去化难度加大,高周转玩不转。

蓝光高估了自己的能力,也忘了步子迈得大了,容易扯着蛋。

二是,建设过程中施工和材料价格持续上涨,压缩毛利。

高地价,高建设成本,销售价格却受到国家政策影响,蓝光在中间能赚的钱就不多。

随着债券集中到期,内部资金周转不过来,无奈只能暴雷,进而导致外部融资环境恶化,逐渐走向深渊。

蓝光暴雷只是地产行业调控趋严下的一个缩影。

自从三道红线给房企融资上了“紧箍咒”,贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”打出来,房地产行业资金紧张,可以说是进入洗牌阶段。

这时候,此前踩错周期激进扩张,却在拿地上跑错方向,专门下注三四线城市或者疯狂拿地王的房企,都将难逃一劫。

简单说就是,越来越多的房企会死于拿地。之前拿错地埋下的雷,未来会一个个引爆。

今年年初的第一个大雷华夏幸福,就是前车之鉴。

华夏幸福2月披露公告称,债务逾期涉及本息共52.55亿元,欠了银行和金融机构的钱。而它的底牌是可用资金只有8亿,杯水车薪,融资困难。

它的折堕始于2017年重仓环京,却误判了形势,环京遭到限购政策,导致项目销售一落千丈,影响资金周转。

随后开启扩张,但下注的是产业新城和产业小镇PPP项目,这种产品一向冷门,去化困难。华夏幸福这两步操作,是精准踏错,踩了雷,暴雷就不难理解了。

再有就是闽系房企代表之一——泰禾。

从福建走向全国,它的眼光倒是很好,在一二线城市拿地,不惜高价抢地,是个“地王专业户”,而这需要大量的资金,导致资金链承压。

但以深圳为代表的很多地方都要求新房限价,开发商的利润被压缩了,如果拿的是高价地,有的建房子卖完其实开发商还要贴钱。

因为拿地贵,高负债,但现金流入低,泰禾三道红线全踩中了,融资受阻最后只能暴雷了。泰禾很多项目都停工了,业主们深受其害,北京、姑苏院子等频频传出维权的消息。

从千亿房企,到如今暴雷、被业主唾骂,房企拿地一出个差错,真的很容易陷入万丈深渊。

而房企暴雷带来的后果真的很严重,就像上面说到的,有的人因此家破人亡,生活在水深火热之中。这也是我很讨厌看到别人评论什么“房企最好倒闭”的原因。

房企的事情我们操心不来,我们能做的,就是买房时谨慎一些,尽量避免风险。这里也给大家几个建议:

1、没有“大而不倒”,大企业也可能会随时崩。买房是件大事情,一定要选资金链安全的房企,尽可能避免房子烂尾。

2、不要把鸡蛋放在同一个篮子里,也不要随便加杠杆。首先,梭哈需要很强大的心理素质,一般人做不到。再者,在市场好的时候加杠杆可能赚得盆满钵满,但这要求你能踩准节奏。不然赌错行情,房企会破产,买房人会输得连本金和底裤都没了。

3、千万不要和政策对着干。政府今年以来的400多次调控政策出台,从调地价、增加保障房供应、出台二手房参考价、管制租金涨幅等,都已经表明了是铁了心在稳楼市。

这时候就不要再挑战权威,不要对短炒再抱有希望。调控了的城市也不要急着买二手房了,买房不易,没必要高位接盘。

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