中国多地出现楼市限跌令 房地产调控变了?

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中国房地产调控再出“异相”。近日,中国江苏江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》(下简称《通知》),政策目的直指稳房价,不能降价。要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等行为。

通常情况下,在人们的意识中,楼市调控大多是遏制房价过快上涨,最终目的是让大家都能买得起房子,因此,地方政府如此的地“逆向”举措引发舆论热议。

细看这些发布限价令的城市,几乎均是房价上涨势头不是很强的三四线区域,这也不难理解,这些城市的房企在“三道红线”的约束下,抗压能力更脆弱,难以经受资金短缺压力,在迫不得已的情况下,“以价换量”似乎也成为他们的必然选择。

而地方政府出台限跌令也有自身的考量。对于任何商品,大涨大跌都是不可取的,都将会引发市场预期波动,如果预期一旦形成,接下来将会导致价格进一步下滑,如此形成循环。所以说在商品市场上,价格除了市场自发调节以外,还需要政府调控。房子作为一种商品,自然也遵循这一规律,而且,价格大跌所引发的负面效应比一般商品要严重得多,因为目前在中国房子代表的更多是其背后上下游产业链、就业民生甚至金融风险等无形价值。对于地方政府来说,由于房地产巨大的体量,对于地方政府的收入和信用,对于居民的资产负债表安全,对于当地相关产业的发展都有举足轻重的作用,稳定房价、防止房价大涨大跌也成为地方政府的重要职责。

只是还需要考虑的是,限跌令能否真正稳定房价?

事实上,目前多家房地产商销售业绩并不是很理想,梳理数据发现,不少上市房企在半年报中透露,上半年销售目标完成率普遍不足50%。虽然下半年通常是房企加速去化的重要节点,但随着调控趋严,房企全年目标完成率仍存在较大变数。这也间接表明这些房地产商很大可能出现资金缺口和压力,需要急需回笼资金。

但限跌令出台后,房子很可能会有卖不出去的风险,更严重的还会导致资金链断裂。因为既然这些城市已经出台了限跌令,就表明房地产市场已经出现了转变。人们的预期也就出现了变化——更倾向于房价会跌,很大可能会选择持币观望。由此,即便出台限跌令,房价稳定在高位,如果没人接盘,结果必然会出现居民没买到房子,房产商没有回收到资金,地方政府土地财政也会受到影响,这样的情况下,限跌令政策的出台就失去了最本质的意义。

再者,如果房地产商不能及时去库存,资金不能及时回笼,也会影响房产商下一步的投资,导致不能提供更多住房,房地产供求关系又会发生变化,进而不利房地产市场整体调控,稳房价、稳地价和稳预期的目标也会沦为空谈。

因此,限跌令实际上只能作为一种应急方法使用,在迅速扭转房价大跌局面有其实际价值,但真正恢复楼市信心,让市场回归理性还不能只靠应急之策,更不能“头痛医头脚痛医脚”,各地不能出台所谓的“限跌令”的红头文件后,就认为可以高枕无忧,还需要出台更具体更系统的规划,尤其是稳定市场预期,让房地产市场参与主体增强对市场的信心,也才能有助于房子真正回归到居住属性,稳房价的目标也才能实现,地方政府也能摆脱因限跌令而造成的舆论影响。

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