SOHO中国遭黑石集团弃购 股价腰斩之后潘石屹何去何从

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并购是SOHO中国股价的最大变量,观察过去三个月的股价走势,可谓是成也收购,败也收购。

在今年6月初曾经一度大涨90%的SOHO中国,在9月13日其股价又跌回到原点。

随着美资投资大鳄黑石集团(Blackstone Group,又名佰仕通集团)再度放弃收购计划之后,作为大股东的潘石屹和张欣夫妇将何去何从?

对于投资人而言,假如此前在6月初的股价高点没有变现,那么对于常年在2港元低位徘徊的SOHO中国,还有没有等待下一个收购者的耐心,或者只能等待大股东的私有化?

股价单日一度暴跌40%

9月13日港股开盘,SOHO中国就成为扔向市场的一枚“炸弹”,开盘不到5分钟就大幅跳水,最大跌幅一度达到40%,股价最低至2.1港元,创下了2021年的股价新低。

虽然其后SOHO中国的股价有所反弹,但是全天跌幅依然高达35%,截至收盘,股价报2.29港元,全天跌幅为34.57%,创下年内的最大跌幅,市值单日蒸发63亿港元。

在暴跌之后,其股价较6月17日创下的4.78港元的高点,不到3个月就被直接腰斩,市值仅剩下120亿港元,投资人损失极为惨重。

一波三折的黑石集团并购计划

而此番股价的暴跌,与黑石集团放弃收购有直接关系。

9月10日,SOHO中国公告称,鉴于目前满足先决条件的进展不足,黑石集团决定不就收购公司全部股份作出要约。这也意味着:收购计划就此失败。

9月10日晚间,SOHO中国在港交所发布公告称,黑石集团已经终止了收购计划。(SOHO中国公告)

黑石集团对于SOHO中国的收购,可谓是一波三折,最后却是竹篮打水一场空,对于并购双方来说,恐怕都损失不小。

早在今年6月16日,SOHO中国对外宣布:黑石集团以每股5港元的价格要对其进行收购合计约28.56亿股股份,交易价格约236.57亿港元。

一旦交易完成后,SOHO中国现有控股股东潘石屹和张欣将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。这则消息也是导致SOHO中国股价在6月17日创下年内高点的主要诱因。

不过,该笔交易在当时并未落定,8月3日,SOHO中国再度公告:其与黑石集团的收购交易被中国市场监管总局正式立案审查。尽管该申报已获正式立案,要约方及SOHO中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。

当时,外界一度认为,这只是正常的企业并购程序,但是从最新的公告可以猜测到,有一种可能性是,提交的并购审查没有获得通过,导致黑石集团最终放弃了这笔并购。

目前,双方对于为何并购失败,只是一句含糊不清的“满足先决条件的进展不足”,并没有解释到底有哪些先决条件无法被满足,这也给外界留下了很多想象空间。

此前股价走势已提前预告

不过,从SOHO中国过去近三个月的股价走势来看,似乎就已经提前预测了这笔并购的失败结局。在6月17日创下4.78港元的年内高点之后,SOHO中国的股价就不断阴跌。

尤其是在7月29日,股价在盘中一度暴跌至2.6港元,距离5港元的收购价已经相距甚远,这也是9月13日之前,SOHO中国的年内最大单日跌幅。

从这样的股价表现,就已经预示了投资人对于这笔并购极为不看好。

早在2020年,根据市场传闻,黑石集团就一度想要买下SOHO中国,当时的报价是40亿美元,较今年6月的收购价还高了10亿美元,但是这笔并购也并没有最终谈成。

更大的疑问在于,对于已经喊出“跳楼价”的潘石屹和张欣夫妇而言,为何这次依然没有套现成功,背后隐藏着什么样的原因?而对于SOHO中国而言,未来又将面临什么样的处境。

坐拥北京上海商业地标

相比于SOHO在北京、上海两大城市的名声赫赫,跟当下仅120亿港元的市值形成了鲜明的反差,甚至可以说是一种讽刺。

SOHO中国成立于1995年,由潘石屹与其妻子张欣联手创立,通过与国际知名建筑师合作,主要在北京和上海城市中心地段开发高档的商业地产。

潘石屹与其子潘瑞(微博@孤烟暮蝉)

目前共持有9个项目,包括北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO,上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO,这些项目被称为SOHO中国的“八大金刚”。

以位于北京的望京SOHO为例,就是跟传奇女建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)共同合作的写字楼,在2014年完工之后就成为北京望京商圈的地标。

正如扎哈·哈迪德作为建筑师,其风格引发的巨大争议,不喜欢的人将其质疑为“纸上建筑师”,喜欢的人却认为这就是未来建筑。不过在望京SOHO开业之后,还是一度颇受年轻人的追捧。

不会下蛋的金鸡

只是,在SOHO中国建筑风格争议的背后,从商业角度而言却难言成功,从财报来看,甚至可以称之为“不会下蛋的金鸡”。

2020年年报显示,SOHO中国营业收入约21.92亿元人民币,同比增长约19%;实现税前利润约16亿元,同比下降17%;实现毛利13.9亿元,同比下降7.96%。

从净资产收益率来看,在2015年之前,SOHO中国的平均净资产收益率都在两位数以上,2012年曾一度达到40%的惊人程度,但是在2015年至2020年的六年间,只有2017年回到14%,其他时间都在6%以内,2020年只有1.47%。

潘石屹也曾经公开表示:“ SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%”。

可供对比的是,在A股上市的万科,从2012年至今,净资产收益率常年维持在20%左右的高位。

作为商业地产项目,从过去7年的净资产收益率来看,SOHO中国显然不合格,更是与其地标的光环极不匹配,如果说过去一年还有疫情的缘故,那么在更早之前,应该还是运营团队自身的问题。

而突发的疫情,更是成为压垮了SOHO中国股东的最后一根稻草,迫使潘石屹夫妇加快寻求下家,试图来拯救SOHO中国的未来。

只是,在黑石集团此番宣布退出并购之后,潘石屹夫妇可供选择的潜在接盘方,恐怕已经不多。

有熟悉房地产业的人生大胆猜测:如果SOHO中国短时期无法找到合适的买家,考虑到目前内地房地产企业的处境,不排除其私有化退市的可能性,这对于大股东而言,也是一个潜在的选项。

只是,即使是选择私有化退市,能否拯救SOHO中国的未来,恐怕也是一大疑问。

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