恒大事件持续发酵 头部房企或已熬过至暗时刻

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9月22日,恒大地产发布公告称,该公司面向专业投资者公开发行的公司债“20恒大04”,将于9月23日支付2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息。受此影响,隔夜中国恒大在美上市的存托凭证(ADR)一度飙涨超47%,最终收盘上涨超33%。

昨日晚间,恒大董事长许家印召开“复工复产保交楼”专题会。许家印在会上称,要以对投资者高度负责的态度,按照已经公布的三种方案全力做好兑付工作,尤其是在实物兑付方案上还要继续细化、深化。许家印要求,全力以赴抓好复工复产、千方百计保交楼。

在利好和隔夜ADR暴涨带动下,今日早间,恒大系个股全线大幅高开,中国恒大高开近15%,盘中最高冲至涨逾32%;恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均高开10%左右。带动融创、碧桂园等内房股反弹。

近期由恒大引发的房地产行业担忧确实引起了舆论广泛关注。就连美联储主席鲍威尔都在表态,“房地产开发公司恒大集团的债务困境似乎是中国特有的问题,不认为这会在美国公司界造成相应问题。”

恒大集團近來陷入流動性危機,各界皆擔心它會成為下一個雷曼兄弟。(Getty Images)

考虑到仍然面临巨额债务尚未归还,恒大离脱困还有相当长的距离。相比于挣扎求生的恒大,另一些头部房企似乎已经熬过了行业最黑暗的时刻。

从9月22日开始,地产板块再次反弹,招商蛇口涨停,保利和万科涨幅超过5%,今日招商蛇口涨幅超过4%,万科涨幅近3%,尽管保利发展高位回落,但从今年低点算起,保利在不到2个月时间里涨幅已经超过40%。

与此同时,和恒大一样——负债累累、高杠杆运营或是已经触及三条红线的房企股价走势都持续低迷。债券逾期的华夏幸福近一年跌幅超过70%,深陷债务危机的蓝光发展跌幅达到60%。新城控股与今年高点相比跌幅也达到25%。

房地产行业的分化表现其实源于此前几年策略不同。自从“房住不炒”的大政方针提出后,保守的房企选择降价销售,降低库存、减少融资拿地,回笼资金。2018年,就在恒大高喊多元化、碧桂园高周转急速扩张之时,万科则在公司会议上喊出“活下去”。当时激进的房企嘲笑万科保守,这也导致万科在随后几年失去了行业头把交椅的位置。

但从去年开始,高杠杆房企经营现金流遭到全面监控,伴随宏观经济下行压力,中国新房销售面积同比跌幅超过15%,房企的资金周转压力逐渐加大。受三条红线监管,拿地也出现困难。

整个行业低迷之时“剩者为王”,之前坚持保守稳健策略的房地产企业获得回报,统计显示,今年9月各地的土地集中招拍挂,房企新增投资金额前五中有四家都是像保利这样较为保守的央企或国企背景。

中信证券分析认为,房地产股的投资,主要是看政策变化预期,不是看基本面变动方向。当前信用风险累积,基本面加速向下,意味着扶持刚需人群的政策更加值得期待——这是积极配置地产股的信号。但和此前每一轮周期不同,低信用评级的地产公司,或者陷入债务重组困境,或者受制于资金成本无法等量拿地,不再具备以往的弹性,而具备较强开发经营能力的优质国企,则可能在行业低迷时得到超额回报。

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