房企大浪淘沙 有人“断舍离”有人“买买买”

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2018年秋天,万科董事会主席郁亮在地产市场仍然繁荣的情况下判断行业拐点已至,高喊“活下去”。在内部例会上郁亮提出,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开,公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

如今三年过去了,郁亮一语成谶,地产行业的融资环境急转直下,“活下去”成为许多房企唯一的目标。

房企融资难,中国房地产市场开始降温。(视觉中国)

“踩线”房企“断舍离”

在“恒大事件”不断发酵后,不满足“三道红线”要求的各大房企面临的融资压力倍增,不得不收缩业务、出售资产,开启“断舍离”模式。

作为与恒大一样的后起之秀,融创中国在“三道红线”方面优于恒大,其总负债规模只有恒大的一半左右。然而,截至2021年上半年,融创中国剔除预收款后资产负债率仍处于黄档。因此,融创中国面临的环境也不容乐观。9月16日,万达发展酒店发布公告,融创将向万达酒店支付1.33亿元人民币作为终止补偿,表明融创放弃了在文旅业务方向上的布局。

其实,在“踩线”房企中,融创中国的压力相对较小。相比之下,截至2021年上半年,富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123%,现金短债比约为0.55,全部没有达到“三道红线”的标准。

9月20日富力地产发布公告称,李思廉及张力为公司的执行董事及大股东,与集团沟通,为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金。同一时间,富力集团旗下的富力物业公司,也与碧桂园签署股权转让协议,碧桂园将以不超过100亿元收购富良环球,从股权关系来看,富力物业通过富良环球间接持有富力物业服务香港。

如今,物业已经成为地产公司最优质的资产,对于融资困难的房企而言,这也是最容易变现的资产。2021年7月,绿地控股发布公告称,拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权作价12.6亿元人民币转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体,同时与花样年控股进行未来五年的战略合作。

数据显示,截至2021年上半年,绿地控股总负债超过1.2万亿元人民币,经过一番努力,“三道红线”中一条转绿。但是,绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为81.87%,净负债率为115.24%,仍处于“踩线”范围。

部分城市房价开始松动。(视觉中国)

优质房企“买买买”

当然,并非所有房企都需要“断舍离”。过去几年经营保守的房企反而在土地市场上“买买买”,成为房企中为数不多的扩张者。

要知道,近期土地市场一片惨淡,“花钱买地”绝对是资金雄厚的证明。据不完全统计,截至目前,中国10余个城市在第二轮集中供地终止拍卖或流拍了超过110宗地块,占全部供地的比例超过30%。9月15日,杭州第二轮集中供地出让的10宗地块中,只有1宗地块顺利出让。

那么,在如此惨淡的市场中,是哪些房企还在“买买买”呢?

CREIS中指数据显示,2021年1月至8月,万科豪掷1,121亿元人民币拿地,成为行业第一。碧桂园、保利发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口等房企拿地金额排前。值得注意的是,第二轮集中供地期间,房企拿地热情锐减。8月份50家代表房企拿地总额同比下降76.2%,环比下降51.8%。

进入9月仍然积极拿地的房企已经为数不多。其中,多年蝉联中国房地产企业品牌价值50强榜首的中海地产和以管理精细著称的保利地产表现亮眼,在备受瞩目的深圳第二轮集中供地中,中海斥资127亿元人民币拿下了4宗土地,保利地产斥资72亿元人民币夺得3宗土地。

在房地产市场政策持续调控下,房企迎来大浪淘沙。过去激进扩张的房企为保资金链不得不“断舍离”,过去稳健经营的房企反而从容扩张“买买买”,整个房地产市场上演了一场“风水轮流转”的悲喜剧。

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