中国“金九”遇寒流:超九成房企销售下滑 全年目标完成率承压

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楼市“金九”成色不足已非新鲜事,但今年的“金九”却让开发商感到异常“寒冷”。

据中国房地产报报道,截至10月11日,TOP50房企中已有30家公布9月未经审核销售数据。数据显示,超九成房企9月单月销售业绩同比下滑。其中,9月销售同比降幅大于50%的房企有2家,为新力控股和金辉控股,降幅分别为81.67%和63.9%;另有10家房企同比降幅高于30%。在样本企业中,仅有2家房企9月销售额同比实现增长,分别为绿城中国和荣盛发展。

实际上,自今年下半年以来,受市场整体降温影响,百强房企业绩表现不及上半年和去年同期。根据克而瑞研究中心发布的报告显示,百强房企7月至9月单月业绩已经连续三个月同比下跌,且同比跌幅在进一步扩大。从环比数据来看,今年9月百强房企单月销售操盘金额首次出现环比下降。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,造成楼市“金九”不“金”的主要缘由还是与各大调控措施有关,其中融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”这三大政策可谓重塑了整个行业格局,这些政策对行业带来的改变不可逆转。

在业内人士看来,“金九”不再,“银十”成色也会欠佳。中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为,房地产政策“房住不炒”基调不会变,为响应“两维护”,一些城市制定政策措施、到出台,再到有政策效果,需要一段时间,所以10月份,市场很难有大的变化。

不过,刘水也表示,四季度房地产市场趋稳,虽然三季度市场剧烈变化,房企销售遇阻,但随着“两维护”政策发布,四季度房地产市场环境会改善,房企销售将有所好转。全年来看,大部分房企销售仍会实现增长。

不足两成房企目标完成率超75%

一般而言,按照时间进度,房企前9月销售目标完成率约在75%。但在目前行业各项调控政策的压力之下,不少房企全年目标完成情况不理想。

在所统计的26家公布年度销售目标或销售增速的房企中,仅有4家房企前9月累计销售目标完成率达到75%以上,占比不足两成;销售目标完成率超过70%的房企共有14家,占比约54%。

前9月目标完成率最高的房企为绿城中国,累计实现销售额2621亿元,同比增长63%,目标完成率高达84.55%;金地集团前9月销售目标完成率亦高于80%,达到81.68%。

而在所统计房企中,目标完成率最低的是万科。虽然前9月累计销售额实现了4791.3亿元,排在房企第二位,但根据其今年提出的7900亿元销售目标计算,其目前的目标完成率仅有60.65%。

此外,时代中国控股的目标完成率也仅有60.83%,距离其年度1100亿元销售目标还有超400亿元差额,四季度去化压力较大。

目前,房企销售可谓降至冰点,同时,下半年不少房企还面临境内境外债券到期兑付,但现在的融资环境持续收紧,尤其是受房企债务风险事件影响,市场信心差,中小房企美元债大面积下跌,房企资金链压力明显。

这种环境下,房企或为了应对债务还款,或为了完成年度目标,不得不降价促销以刺激销售回笼资金。有消息称,北京一家房企已对内部房源进行七折促销活动;另有消息称,时代中国控股开启全民营销,两个阶段将持续至2022年1月,不过该消息并未经过时代中国控股确认。

恒大跌出地产三强 国企央企逆势迎机遇

具体到企业层面来看,在行业高压政策下,房企分化逐渐明显,“强者恒强”效应突出。

根据统计数据显示,今年前9月,碧桂园实现权益销售额为4482.4亿元,同比微增0.32%。按照全口径销售额算,碧桂园仍然稳居销售排行榜第一位。

万科紧随其后。万科前8月累计销售额虽然同比仅微涨1.09%,但还是实现了正增长。而9月市场持续下行,万科9月单月实现销售额为370.3亿元,单月销售同比继续下降36.94%,这种情况下,万科前9月累计销售额同比增幅也由正转负,同比减少2.77%。

值得注意的是,按照已披露的房企销售数据以及机构统计的销售数据来看,房企三强格局有变。在恒大危机事件持续发酵的影响下,前9月,恒大的销售额排名已经跌出TOP3。目前恒大并未官方披露9月未经审核销售数据,但根据机构统计数据显示,恒大9月销售额约在百亿元。

随着恒大失去TOP3地位,融创中国则大概率补位。据公开数据显示,融创中国前9月合同销售额约4618.2亿元,9月单月,融创中国与其附属公司及联属公司实现合同销售金额约466.5亿元。

此外,随着房地产行业各项调控政策的持续和深入,地产行业集中度越来越高,且资源有向大型国企央企集中的趋势。

从前9月销售表现来看,虽然部分房企如华润置地等还暂未公布业绩情况,但TOP10房企格局基本保持稳定,这其中具有国企央企背景的房地产企业占据了多数比例。

从投资拿地端也更能看出,在目前的行业形势下,国企央企背景的房地产企业更具有优势和机会。

例如,绿城中国是样本房企中少有9月销售额以及前9月销售额同比双增长的企业。前9月,绿城中国累计实现总销售额为2621亿元,同比增幅达到63%,是TOP50房企中销售增幅最高。在民营房企拿地“躺平”的同时,绿城中国仅9月就在多个集中供地城市大展拳脚,于浙江舟山、青岛、济南、成都、苏州、广州多个城市共斩获9宗地块。

无独有偶。中海地产于今年9月在天津、苏州、沈阳、重庆、南京、广州和深圳收购了19幅地块,应占楼面面积合共约337.89万平方米,拿地斥资超400亿元,在整体房企表现中较为抢眼。

目前房企面临的销售环境较为艰难,但放眼全年,仍会有相当一部分企业能够完成年初制定的销售目标。

刘水分析认为,这是因为很多企业今年制定的销售目标相对理性,此外,今年后几个月随着政策微调,市场回暖,加上房企销售奋力冲刺,所以仍然会有不少企业能够完成全年业绩目标,尤其是上半年业绩完成度较好的房企。而对于上半年业绩不好的企业而言,则完成年度目标压力会很大。

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