70城房价六年来首次普跌 政策需防范“硬着陆”风险

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11月15日,中国国家统计局公布了一系列楼市数据。10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.4%,低于上月的3.8%,且涨幅为2016年1月以来最低;环比下跌0.2%,为2015年2月以来最差,上个月为持平,上一次环比下跌是2015年3月,当时下跌了0.1%。同时,新房市场中,房价出现环比下跌的城市数量为52个,相比9月的36个明显增多。

二手房市场同样遇冷,70个城市二手住宅销售价格指数环比跌幅为0.3%,同比涨幅为2.0%。其中,二手房价格环比上涨的城市数量年内首次降为个位数,为4个,二手房价格下跌的城市数量达到64个,这是2015年3月以来连续80个月价格下跌城市数量最多的月份。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产市场的矛盾开始从“过热”转为“过冷”。无论是新房还是二手房指数环比下跌两个月,类似的信号都值得关注。尤其是二手房市场的降温现象更为严重。就目前情况看,前期严格的调控政策错杀了部分刚性需求,现在信贷政策已经开始松动,二手房按揭得到银行支持,放款速度加快,有利于市场归回合理预期。

市场认为,随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进,对于市场的下行不需要过多地恐慌。后续政策效应逐渐显现,市场下行的速度也会放缓。但整体来看,房地产市场依然处在探底过程中。

显然,从宏观数据上来看,中国楼市面临着较大的下行压力。根据媒体不完全统计,近两个月已经有21个城市监管当局发布了房价“限跌令”。这些城市多数属于三四线城市,但也有辽宁沈阳、云南昆明等二线省会城市。

值得注意的是,由于楼市整体低迷,信贷收紧,房企资金链紧张,为了加快回款,在广州、南京、厦门等东部热点城市中,出现很多“工抵房”。“工抵房”一般是房企将一些房源以远低于市场价的价格出售或转让给建筑商以冲抵应付款。

从整体销售数据也可以印证,房企面临的压力可见一斑。今年前10月,商品房销售面积143,041万平方米,同比增长7.3%;商品房销售额147,185亿元,增长11.8%。单月看,10月商品房销售面积、销售金额分别同比下降21.7%及22.6%,均为2020年疫情以来新低。

楼市量价均呈现下行压力,在此背景下,市场信心不足直接导致房地产开发投资单月负增长,10月,开发投资完成12,366亿元,同比下降5.4%。由于此前信贷收紧,很多企业负债借新还旧存在难度,缺乏投资意愿和能力。

中信证券认为,部分资产负债结构健康的龙头开发企业的市场份额可能会上升,但更多企业仍将被迫处置资产,化解流动性风险。房地产行业的整体盈利能力存疑,更有可能持续下降。

严跃进认为,伴随着房地产市场转冷,楼市分化加剧,后续需要防范三四线城市出现新的风险,包括房价大跌、房企销售困难导致项目开工意愿不强等情况。政策层面为了防止出现“硬着陆”的情况,可能会在信贷和发债方面保持相对宽松,同时,对于在建工程项目和消费者合理的购房需求给予支持。

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