资金监管难消灭烂尾楼 终结预售制度才是关键

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11月15日,厦门市政府网站发布《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》,内容涉及商品房的预售条件、预售资金监管等。据贝壳研究院统计,近两年是商品房预售资金监管相关政策发布的高峰期。从2020年初至2021年10月,中国主要城市共发布相关政策60多次。

商品房预售制最早出现在香港,是指房地产开发企业将已兴建但尚未完成的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。1994年中国内地出台的《城市房地产管理法》,建立了预售许可制度,并对预售条件和监管作出了原则性规定。此后商品房预售制在各地迅速推广,主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

房地产是资金密集型行业,过去商品房预售制为房地产快速发展起到支撑作用。但由于监管不健全,商品房预售制下消费者和房企各自所承担的风险和收益大不一样,消费者利益被严重侵犯。开发商拿到预付款后,其所承担的风险基本为0,监管缺位加上有限责任制,烂尾风险全部由购房人承担。

烂尾后,购房人即住不进新房,还得持续缴纳银行贷款,苦不堪言。在人民网的领导留言板,“烂尾楼”这个关键词之下,有无数个悲伤的购房故事。楼盘烂尾无法交付,有很大原因是预售监管资金被挪用而引发的。过去20年中国城市化进程加快,地方政府、房企、银行、媒体紧盯6个钱包,合伙炒作房价,楼市完全是卖方市场。民众购买期房也是逼不得已,否则谁愿意先付款后提货。

当房地产处于上行周期时,即使房企一时资金周转不顺,只要市场房价持续上涨,房企也能融到资,烂尾发生的概率小。当房地产处于下行周期时,房企融资困难,烂尾发生概率高。2020年以来,在一连串的调控政策压力、经济下行周期、以及房产税当头的压力下,中国房地产市场渐冷。房地产行业投资、销售、房价统统回落,多地发布 “限跌令”。在此情形下如果不严格监管预售资金,很容易引发系统性风险。

与证券和期货账户资金使用不一样,房地产建设都是场外交易,所以很难做到完美监管。即便资金汇入监管账户,也可以用各种名目转移出去,因此各地商品房预售资金监管政策并不能完全做到杜绝因滥用资金导致的烂尾楼。想要杜绝烂尾楼,根本上还是要终结商品房预售制度。

中国的城市化已经慢了下来,住房需求和房价增速下降,政府也多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,取消商品房预售制度时机日渐成熟。可能有人会认为取消商品房预售制度会导致房地产企业融资成本增大,最后转移到房价上,仍是消费者买单。2020年6月海南作出决定:坚决破除“房地产依赖症”,实行现房销售制度,在这之后也没见海南房价大幅上涨。取消商品房预售制度才能根治烂尾房,造福消费者。

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