香港观察:僭建背后的香港癌痛

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在城市空间狭小的香港,违建问题争议不小。香港律政司司长郑若骅此前身陷违章搭建丑闻,再一次让僭建成为社会关注的话题。事实上,僭建在香港的建筑生态中甚是普遍,狮子山下寸土如金,物质条件一般的港人迫于居住环境逼仄,早年许多人会绞尽脑汁来扩展居住空间,如在露台加建顶盖或花盆架,甚至在天台搭建铁皮屋等,有时还能因此增加出租收入。

昂贵的香港房价,已逼迫到很多物质条件富裕的精英阶层也冒险搭建违建(VCG)

考虑到楼宇结构、公共区域安全等问题,政府从还是英治时代的1990年代就开始严查僭建。而对于违章建筑在香港的普遍程度,2015年4月发表的《审计署署长第64号报告书》则提到,特区政府发展局曾于2001年表示全香港有80万个僭建物,香港屋宇署2012年12月雇用的顾问公司共发现约 229 万个怀疑僭建物。

2011年,香港屋宇署曾经表示已清拆约38万个僭建物——不过,被拆除的多数还是平民百姓家的违建,香港至今仍有不少违建物存在于达官贵人的豪宅中,若是无人举报,监管者亦不会去逐家核查,因此早已有观点认为,大宅僭建是香港精英名流间的“公开秘密”。

正因于此,高官议员僭建,逐渐成了近年来香港公共平台出现频繁的一个词组。香港舆论一般界定僭建引致的政治风波始于2011年上半年,当时特区政府申诉专员公署曾发表一份调查报告,批评屋宇署与地政总署对新界村落屋宇违例建筑执法不力,其中屋宇署被指没有对超过60%违建案例采取执法行动。

各大香港媒体继而对多名高官和从政者名下物业开展调查,到今已陆续揭露出包括陈茂波、苏锦梁、曾伟雄、林瑞麟、孙明扬、吴克俭、高永文、区载佳、潘洁、黎年等数名资深政府官员,和诸如陈智思、张学明、毛孟静等多位跨政治阵营的立法会议员,住宅或所属政团办事处及所经营业务店铺涉及违规僭建工程,甚至连时任行政长官曾荫权夫妇也榜上有名。

2012年成为时任行政长官的梁振英,之所以非常不受欢迎,其中一个原因就是他的豪宅被发现存有僭建之处。虽然此后,梁振英本人承认了隐瞒僭建的行为,并表示忏悔称“我对我自己都好失望”,他甚至还修建过一堵假墙来遮盖他扩建的部分,但他指出,并没有在竞选期间提到自己遵守了香港的房地产法规,因此触发舆情怒气。

很多人指责梁振英虚伪,因为他在当初选举中胜出的部分原因,是靠抨击最强劲的竞争对手唐英年在未经批准的情况下,在妻子的别墅修建了规模巨大的地下僭建建筑,后者最终被迫退出了角逐当年香港特首的竞争,败走麦城。

僭建在香港屡查屡犯、积重难返的一个重要原因,即在于对普罗百姓来说,在这座全球金融和贸易中心拥有一个不算狭窄、拥挤的容身之地相当不易。香港的生活成本居于世界最高之列,尤其是它被综合来衡量的置业难度,已高企到令外间无不匪夷所思。根据美国咨询机构Demographia的近期数据,香港拥有全球与收入相比最买不起的住房,香港的房价中位数相当于18年的家庭总收入,而且前提是不需缴税、也没有其他生活开支——舒服的住房条件,无疑是这座城市人口的一个巨大且日益增加的负担。

自2008年次贷金融危机以来,受供应紧张、低利率以及内地投资者资金踊跃流入的影响,香港的房价已经飙升了逾137%。将香港差饷物业估价署的相关统计数据直观化,2017年在香港买一个不到200平方尺的迷你房,费用竟已高达50万美元。对于香港那些收入中等、或者更低的人群来说,当他们力所能及的经济收入增长,也仅仅意味着只会在物欲上获得些许自由,甚至不再意味着能轻易、有效改善在自己家里的活动空间时,僭建物常见如家常便饭一般,便会是必然。

僭建建筑在香港有其普遍性,但往往只有权贵家庭的违建才引发较大争议。究其原因,外界同情普通阶层的僭建行为,多源于后者的居住状况窘迫和对于购房的无力感,而富人阶层僭建的动机,往往让人莫名其妙且难以理解。但正是由于建筑空间在香港的情况之下,每一尺都很值钱,仅为区区数百尺偿付的话,富人们亦要为享受更加宽松、惬意居住环境的欲求,承担天文数字的金钱代价,也因为房价之高,逃避法律约束的僭建,才会同样对富人充满诱惑力。

前特首梁振英(左起二)在彼时竞选时,亦曾深陷住宅违建风波(图源:Reuters)

当提及香港,人们一定会想到人多地少,寸土寸金等城市标签。但实际上,香港并不缺地。香港75%的土地面积是包括了林地和湿地在内的郊野地区,在余下的城市建设用地中,农地占土地面积的5%,而私人和公共住宅居住用地才占6%。而香港全部的粮食都靠进口,导致目前农地主要用来摆放空置的集装箱,因此就算不减少绿地面积,仅仅把农地改造成居住用地,扩大的面积就约等同比现在所有居住用地多一倍。

香港房屋的供给能力同地产价格的关联度异常之高。从1984年中英谈判后,港英政府被《中英联合声明》限定每年售地50公顷,土地供应被大幅压缩,房产价格从1989年就开始升温上涨,一直涨到1997年到房价最高点,令到香港主权回归之初的楼市价格,在这里20年后的今天看来,仍旧望而却步。

香港政府彼时为了压低楼价,于是随即推出“八万五”政策,以放宽房屋供应。但之后到来的亚洲金融危机,意外加速了房地产泡沫的爆破,促使房地产价格到2003年跌了足足70%。可是,为了挽救低迷的经济,政府并未选择发展商业和工业,却是用抑止拍卖土地的方式,来人为地提高价格。

同样,香港政府在1999年开始施行的“勾地”政策,也曾是推高香港房地产价格的罪魁祸首。香港政府几乎拥有香港的所有土地控制权,让它形似最大的地产商,而能起到限制土地供应及保障政府卖地收益的“勾地”政策,使得发展商唯有以信息不对等的出价方式,来向政府表明购买意向,在地产商和政府的博弈过程中,唯一不变的结果就是地价不断上涨。

香港的土地制度毫无疑问是香港高房价的必要条件,但与香港规制政策简单导致土地稀缺同步存在的,还有其他一些经济逻辑,它们同样促使房地产价格居高不下。香港地产行业驰骋于上世纪后半叶的繁荣辉煌,并没有伴随产生健康均衡的企业生态和行业模式,一小撮过于有钱的大公司与家族,到今拥有了对香港地产的绝对掌控与垄断能力,扼杀掉的房价合理性以及香港地产活性;另一方面,与香港贫民阶层相对,亦不会再懂得前者疾苦的有房阶层,作为既得利益群体的分支之一,从来只会极力维护他们已经获得的财富并确保不会贬值缩水,因此也变相地固封住了房地产价格的调整渠道。

正是上述因素塑作了香港地产行业的畸形发展,问题是,香港政府对此仍无要纠正的迹象,实际上,它的政策没有作用甚至只会带来反作用,就像过去几年里的房价上涨。而短短几十年时间里,政府不止一次让香港走上地产泡沫的不归路,失政如此,匪夷所思,眼下的僭建丛生现实,只不过是更直观地映射了与这个国际都会光鲜相悖的不幸事实而已。

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