香港观察:土地与房子

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一场自未开始时就被批评为带有前设和导向性的“土地大辩论”,已经正式在香港面向公众咨询意见,在接下来还余3个月的时间里,特首林郑月娥仍希望她的土地政策能通过广泛的社会争论意见而得到修正,以便对症下药——因为现时这座城市的住屋和土地,已经矜贵得让全世界都为之惊愕。

香港缺地问题迫在眉睫,而特首林郑月娥的土地政策是否能对症下药,还有待验证(图源:VCG)

香港政府已经意识到了这一问题的紧迫性,根据2016年公布的研究报告《香港2030+》估算,香港在2046年对土地的需求将不少于4,800公顷,即使目前规划的发展项目都能够落实,未来保守估计在供应方面仍会欠缺1,200公顷。现届政府中一个由30名官方与非官方人士组成的“土地供应专责小组”给出的数据也显示,未来8年的“土地荒”问题才是最严峻,香港到2026年将缺少815公顷土地,当中逾百公顷是住宅用地。当局正努力设计能够加快土地改划和申请拨款平整土地的方案,同时研究该如何精简审批发展项目的时间。

在香港,多数人都居住在狭小逼仄的公寓中,与它们相比,中国内地的公寓空间宛若宫殿。现在,香港依然牢固地执握着全球居住状况最为艰难城市的头衔,以负担能力为例,至今年1月,香港已经连续第8年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市,香港的房价中值现在是居民收入中值的19.4倍,相较于该调查对另一全球主要房地产市场、现正在应对一场房价负担危机的伦敦为8.5倍的评估,显见其间差距。

对于这块前英国殖民地而言,这是一份沉甸甸的“荣誉”。今时今日,在这里,买间最不起眼的公寓也要花费不菲,多数时候更需要向银行透支你的信用,一个普通香港人需要十数或数十年不吃不喝、不穿不买,才能购得起一间中规中矩的住房,而他能有的个人居住面积也可能只有160平方呎(约合15平方米或4.5坪)——而地球上没有几个地方,花这么多钱只能买下如此小的空间。在开发成熟的核心地段,楼市交易价格已达天价,且如此疯狂的高房价正在向更多偏远区域蔓延,而永远渴望收入最大化的开发商已开始将公寓建得更小,向大量稍微不那么富裕的购房者出售。

虽然价格的飞涨让房屋业主和地产开发商发了财,但也直接引起了普遍的担忧,人们担心新一代的年轻居民将负担不起这种房价。住不起房的问题是导致2014年那场历时数月、规模浩大的街头抗议活动的其中一个因素,也促使香港领导人试图解决这个问题,但尽管林郑月娥女士自2017年甫一上任,便说要开拓更多土地兴建房屋,满足社会需求,且历任特首都说过要解决香港住屋问题,但问题到今,依旧悬置在半空。

寻觅土地的港式迷思

法国城市思想家昂希·列斐伏尔(Henri Lefebvre)曾描述,城市是人类为满足社会需要而实践出来的空间,也是人与人在日常生活中相遇的地方,并以此定义房屋应该能让人有尊严地聚居(inhabitance),且因而有能力参与城市社会生活,也即房屋是另具有充权功能的。然而,在商品经济笼罩的大环境里,以及技术和专业主导的城市规划中,聚居正逐渐被居住取代,社会的异质性受到忽视,政府仅以技术手段提供同质化的房屋来应付人们的居住需要,城市更往往被简化成宿舍,摩登都市下的城市空间到处出现商品化,作为商品的房屋,其交换价值已取代了使用价值,近年的“纳米化”现象即可见一斑,但因房屋并不是简单的商品,故其总是不时会对社会的稳态制造波动。

作为上述迹象最典型的案例之一,香港的房地产业大厦正在因此显现裂痕,房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对非本地购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧,正开始抑制购房冲动,但无论采取什么措施,香港政府似乎都无力让其热火朝天的房地产市场恢复平静。

正如不少分析已不厌其烦地说,香港土地问题的症结并非资源的贫瘠所设限——城市数据也能够澄清这一外界对此弹丸之都长期所持的错误“常识”,在土地面积有1,108平方公里的香港,现时已被开发的土地只有24%,其余的土地面积均系林地和湿地等绿色郊野,而在这些已用作城市建设的土地中,又仅有7%是私人和公共住宅用地,当中还包括了3%是属于长久以来享有建屋特权的新界乡村的,只要再将百分比拓展2%,其所释放的居住面积及空间,便足以令很多香港人重展欢颜——那么,普罗大众又应如何批判地检视香港的居住艰难问题呢?

面对高昂的房价和被挤压的居住面积,香港房地产业已经打磨出了一种专属于它的狭小、密集空间文化(图源:VCG)

现在看来,香港人更愿意将问题归罪于香港政府对土地分配的不公义和资本主义下市场的调节失控。港府的公务员高层同几个地产家族的大亨们的默契与普通人的要求总不太吻合,一小撮过于有钱的大公司,到今拥有了对香港地产的绝对掌控与垄断能力,并间接扼杀掉了房价的活性,香港市民生存压力大,楼价高企,置业无期,使得地产界“赚到尽”的经营模式给这座热爱金钱胜过一切的城市带来了阶层分化,仇富心理愈趋严重。

但扭转“地产霸权”式的经济逻辑,并非一朝一夕或少数之力就能完成,香港地产行业驰骋于上世纪后半叶的繁荣辉煌,并没有伴随产生健康均衡的企业生态和行业模式,这使得它的畸形发展到今已根深蒂固。正因于此,这场关乎香港住屋危机的社会探索,似乎正在把土地拓展的民间思路,变成穷人和富人之间的斗争。

有着129年历史、接待过英国殖民统治者和越来越多中港富豪的香港高尔夫球会,正成为全城热议如何利用香港最稀缺、最宝贵土地资源的焦点,便是最新的例证。随着离中国内地边境仅有两站地铁远的粉岭高尔夫球场和俱乐部,面临越来越多要求重新开发为公共住房的呼声,它们也面临着愤怒的抗议,这些抗议更多的将土地使用危机与香港的经济不平等和社会流动性下降等更广泛的问题联系起来。这场争论暴露出了香港经济崛起造成的更深层次的焦虑,但一个54洞的高尔夫球场,对解决住房艰难的问题仍算无关紧要,更多只是个象征,即它将来会是所有人都住得进的平民社区,还是仍只是富人的游乐场。

即便高球场的问题发挥的只是香港纯粹的政治民粹主义,但随着香港贫富阶层之间的分歧越来越大,令围绕此类特权场地的争论指向了更根本的问题:香港的房地产价格已飙升至全球最高水平,令蓝领和中产阶级家庭难以负担,所以,这座城市正在饥渴地到处寻找可以盖楼的地方——公园的边缘,仅存的少量农场,填海造陆和所谓的棕地区域,比如从前的集装箱堆放场。

相对于这个球场越来越多地被视为解决土地短缺问题的最快捷办法,香港的官员们也在考虑其他更好利用可用土地的广泛选择,并坚信以此才能缓解住屋挤迫的困境。但香港要开辟土地非常困难:棕地涉及个人地权及赔偿等金钱纷争,而重建关乎大规模的调迁,开拓郊野公园又会面对民间很大的阻力甚至遭到环保团体的抗议,郊野公园水源保护的功能和本身存在的生态价值,使得任何对其虎视眈眈的官商主意或行为,都可谓是挑战港式之“政治正确”。

于是乎,一些有新颖的、也有大胆的改良方案,被用来扩展和重新包装这个城市早已熟悉的狭小空间:在高楼大厦出现之前很常见的旧式唐楼,一些已被当地的建筑和开发公司重新利用,将它们改造成了适宜年轻受众的共同居住空间,尽管这随即招致了批评它的狭窄空间是香港臭名昭著的“棺材屋”的新版本;一些建筑界的专业人士也在探讨如何设置更多住处时,提出了将那些最早于半个世纪前就盖好的公共住房还要更多地向天空伸展的构想,一些引人注目的方案谋划了在现有建筑的基础上增加5至25层,即便这些楼本身大多已有40层高;按照货运量算,香港的货柜码头在世界位列第五,但它不得不接受重新开发的命运,并为住房让地,香港首批大型私人住宅区之一的太古城,即是建在一个造船厂旧址之上,但要想继续效仿此者,成本以及公众支持度接下来仍会是未知数。

在香港想方设法地将原来的公共设施予以优化,并善用现有的空置土地资源,以努力挤压投放土地的释放空间之余,极端功利与实用、并创造出经济奇迹的香港人,也在填海造地一事上坚持不懈地做着功课。填海造陆一直被香港的政商界认为是个可行、但又十分复杂且庞大的工程,在东西九龙、香港岛内陆的边缘,你会发现填海造就的土地它们无处不在,尖东、九龙湾、启德游轮码头、中环、湾仔、铜锣湾、港澳码头……很多而今繁华之地均系依靠填海取得,尽管相比起这里与日俱增的人口密度与空间压力,塞满了写字楼、码头、水泥公路的填海土地仍显得捉襟见肘。

有观点认为,2014年的雨伞运动似乎是一个迫不得已的做法,而动机更多源于占中人士的合理民生诉求找不到发泄的通道(图源:Reuters)

香港目前只有6%的土地面积来源于填海,而同样热衷于用人造沙石扩展土地的新加坡面积有两成源自填海,澳门有六成来自填海。2005至2013年间,香港的填海进度曾停滞不前,期内只完成了92公顷,较之更早前每10年有过千公顷的填海土地,已大幅萎缩。在近年来北京支持的香港领导层和亲民主的反对派之间没完没了的争吵,严重影响了政府制定艰难决策和完成重要填海建设项目的能力,夹在对立的治理模式之中,已令这个雄心勃勃的释放土地新概念受到了拖延的伤害。除此之外,朝着海洋更深处填出无边无际的陆地的渴望,也终将会被物理学击败,填海造陆有其技术局限,尤其是在地球变暖的时代。

缓解住房难题的内地“方法论”

托尔斯泰(Leo Tolstoy)的短篇小说《一个人需要多少土地?》(How Much Land Does a Man Need?)中,一个农民沮丧地思忖道:“我们唯一的问题是没有足够的土地。如果有足够的土地,我连撒旦都不用怕。”同样的想法,肯定也曾出现在香港人的脑海里。自从这座城市建立以来,它就在与空间作斗争,太少、太陡峭的岛屿式空间,却要容纳这么多、还不断涌来的人口。香港把海港填窄,把山尖削平,把楼房盖得又高又细,每个空间都被塞得满满的,人们必须学会和逼仄的空间相处,这让压抑感和觅地之渴望更甚显著。

香港弹丸之地,无论居住或工商发展都受制于租金太贵、地方过小的困局,如今已是时候重新思索开拓土地的策略了。但可惜的是,在本地绝对多数的公共声音中,对于土地投放方案的讨论,却仍然停留在想方设法地盘活土地存量上,“腾出土地”这个词似乎成为了讲求效率的香港人应对水泥丛林困扰时的不变铁律,想的只是在有限空间内如何再压榨些使用率。但如此只讲“节流”,规避“开源”的思考逻辑,本质上都没能跳出搜寻存量地块这一浅层视域,而不去探索增量空间能够带来的更高级维度,过分地讲,这在长远只会犹如饮鸩止渴。

这不由得让人联想到香港“最后的农业区”新界,那里的广阔荒地本有着巨大的开发潜力,到今却让港府及希望扩张事业的开发商们不能放手拓展,新界的顽强势力和遗留自殖民时代的丁权政策难以消除,使得变更这里的业权尤为复杂,发展难度和不确定性风险增高,更令当地的发展面目全非。

而新界多年来得不到充分开发的另一层动机,则来自民间。由前立法会主席曾钰成牵头的智囊机构香港政策研究所(Hong Kong Policy Research Institute)发表的土地供应报告中,曾提及新界虽然有大面积的私人土地甚具发展空间和潜力,但大部分乡郊地区没有足够的交通和基建设施,因此难以作较高密度发展,削弱了部分土地的发展潜能——这显著反映出香港大众在充分享受着功能复合与密集程度堪称举世无双的城市空间带来的高效与便捷同时,也在不经意间缩短了自身之于地域半径可承受的距离,而简单说,就是对地理概念的思维固化了。

最佳的对比,恰是中国内地。在早前的几十年时间里,北京的政府官员一直试图效仿中国的古代帝王,在昔日的城市中心工作和生活,但如今,事情发生了显著的逆转,官方已经敲定了一个把当地政府连同成千上万名公务员搬到它的“卫星城”通州的计划,此举表明官方已经意识到,此前的策略引起了日渐恶化的城市空间拥挤,同时,也引出了关于中国中央政府希望打造一个面积与白俄罗斯相当的北方新城市集群的宏大施政计划。

中国内地重新思考它的首都规划,以及近年来那些受到珠三角和长三角经济实力大幅提升,所带动的不知名的小型内地城市的命运转折,无不在揭示着基础设施建设的逐步完善所能赐给新空间的无尽活性——即便你在眼下尚未完成的新项目中还看不到这些。现在,有着城市集群项目建设成熟经验的治港高层官员韩正,已经准备带香港加入到同其他内地城市产生联动的湾区项目之中,接下来将为香港的城市拓展提供更多机会和可能,而到时,如果香港大众继续纠结于偏远或繁华的生活半径本位式的短期利益而止步不前,如果地产港商们的掘金路径仍旧停留在追逐城市立体化的惯性之中,如果港府当局还在囿于政治考量而放任问题恶化,那么,围绕香港的民生未来和发展空间,只会是更趋衰退。

香港人的居住问题,就像站在尖沙咀远眺维港对岸的港岛北,表面上高楼大厦气派堂皇,灯光灿烂迷人,但细心一看,内里大多是破败不堪,触目惊心。正如安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,要纾缓港人住得昂贵又挤迫的问题,政商乃至社会皆需活络思维,才是上策。香港已不再是“借来的地方”,后殖民时代的香港人,已然心怀本土、以港为家,如果仍沿用“借来的地方”的概念去经营这个地方,畏首畏尾误了机遇,恐怕那才是深深亏欠了香港。

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