香港“负资产”重临 不容轻视


香港政府去年底放宽按保上限,首次置业者可以更高的按揭成数购买600万至1,000万港元(1元港币约合0.129美元)的住宅。但在反修例运动及新冠肺炎(COVID-19)疫情影响下,楼价有所回落,有不少在新按揭安排下成交的住宅单位的最新估值已见低于其购入价,意即不少单位已沦为负资产。楼价若只短暂波动,负资产对自住业主来或许不成问题。然而疫情预料持续,除了楼价继续有下行压力,经济转差亦会导致失业问题恶化,负资产的问题就不容轻视。

简言之,香港政府的按揭保险计划,意由按揭证券公司为银行承保,承担多于七成按揭的风险,让其在基本按揭外向市民再提供多一笔贷款。去年施政报告公布,政府将放宽按保计划的楼价上限,首次置业人士能申请最高九成按揭货款的楼价上限,由400万提升至800万港元,而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万港元。

楼价近年飙升,置业已变得非常人所能负担,市民越来愈依赖高成数按揭置业,惟楼价400万港元或以下的上车盘买少见少,故早有声音(特别来自地产界)倡议政府放宽按揭借资安排,以“助”市民上车。结果亦可想而知,据香港按揭证券有限公司资料所见,新批出贷款宗数及金额自去年10月起大幅上升,今年3月更是分别录得3,437宗及178.2亿港元,创自2010年9月后新高。另外,经络按揭转介研究部数据分析显示,截至今年3月份,即新按揭安排推行半年后,经络按揭客户选用六成以上的按揭成数比例占整体申请接近四成,较放宽按保前即2019年9月份的18%,大幅增加两成;当中选用八至九成按揭成数的比例更是突出,3月份最多人选用八至九成的按揭成数,占整体18%,连升七个月,亦创下自2004年7月逾15年的新高。

负资产逾千宗 就可轻视?

不过随楼价从高位回落,负资产个案愈见增加。金管局早在年初公布,去年第四季负资产个案较第3季已上升1.4倍至128宗。鉴于现时楼价较去年高位平均跌约9%,而从去年10月至今则平均跌4%。有报章抽查10个去年10月下旬至11月中易手的二手住宅,并参考汇丰银行及中国银行(香港)的最新网上估价,发现全数估价较当时成交价低近2%至13%。有业界代表认为,部分单位刚上会不久、且选用九成按揭的用家已经跌入负资产,更估计即将公布的首季负资产数字有机会逾千宗。

金融风暴、非典(SARS)前车可鉴,负资产对业主的可怕之处,莫过于银行大举向无力还款的业主“call loan”。诚然,现时银行体系今非昔比,银行未必如当年轻易向业主追回贷款。况且,上述新承揭安排只适用于首置客身上,意味业主置业用途只为自住,单位价格波动、甚至暂成负资产的影响亦其实不大。再者,沙士时期的负资产个案高达10万宗,而2008年金融海啸则为破万宗,若本季宗数破千,也只是接近2016年次季的纪录,从数量上看或许仍与当年仍有不少距离。

经济衰退打击业主能力

然而,疫情打击经济甚重,楼价下行压力不容忽视。而且经济转坏,有学者估计本季失业率可达4%,绝对影响业主还款能力,加上疫情可料短期内难以受控,上述情况只会更形恶化,那么负资产情况就不仅是短期内的“技术性调整”。更重要的是,放宽首置客的按揭安排,本质上只将首付的负担于未来的还款上摊分,再加上按保保费在新安排下的提升,上车户虽可减轻其首付压力,惟始终要承受更重的还款压力,负资产对藉新安排勉力上车的市民造成压力不言而喻,更何况不少市民未能负担高额首付,同时或许意味其流动资金有限,假如未来就业情况持续转差,夹心阶层万一失业,随时无力续供物业。如此一来,负资产的“警号”需获正视。

甫于施政报告出炉,香港政府放宽按保要求的做法已被批暴力“托市”,甚至借此助中产上车以挽回民望。这些说法是耶非耶,或许不再重要,因为林郑政府藉催谷负担能力不足的市民入市,已有机会促成本港另一次的负资产危机。“01观点”已多次指出,当楼价脱离公众负担能力,政府的唯一责任是调控市场,协助市民安居,而非鼓励更多市民卷入、甚至助长楼市泡沫。然而置业迷思深刻于市民心头,政府放宽按保安排,置业与否固然还需市民自行定断,惟在本地处境之下,政府的举措实与催谷市民置业无异,对负资产重临难辞其咎。至于这场教训结果为何,还看政府能否努力稳住经济、就业。但长远来说,负资产问题再一次折射出自由经济与置业主导房策的老问题,政府不能再视而不见。

(本文转自香港01)

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