香港居屋楼价升势急速 住屋供应供不应求

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香港房委会从2018年起便将“白表居屋第二市场计划”(白居二)恒常化。香港运输及房屋局局长陈帆在2021年6月2日,就“白居二”推行情况响应立法会议员提问,最新数据显示二手居屋单位平均价格已由2016年的300万港元,上升至2020年的410万港元,四年之间录得约37%升幅,更多于同期私人住宅约33%的价格升势。香港住屋供应远远落后需求,在居屋市场上更见其端倪。

在正常市况之下,居屋因有转售时限,而且除了参与“未补价资助出售房屋—出租计划”的居屋外,居屋补地价前一般不能用作出租。因此居屋升势理论上会较难升幅高于私人住宅。然而香港楼价高昂,像居屋一样平均价格在450万港元左右的楼盘根本少之又少,这导致居屋成为普罗大众较容易购买楼宇的办法,也使市民对于居屋需求远超私人住宅。例如从2013年起,房委会接获的“白居二”申请超额倍数便按年增加,由最初的超额12倍,增加至2019年的44倍,直至2020年虽稍有回降,但仍超额25倍。

市民逐渐变得只能买起居屋,这无疑是一种住屋供需关系扭曲的重要警号。(HK01)

居屋有价有市,反映现时居屋的价格才较为贴近一般市民的合理负担范围。以一幢450万港元的居屋计算,若市民做一成首期、30年按揭,粗略估计已至少需要月供16,000港元。据2020年统计处公布的最新数字,现时全港个人入息中位数为17,000港元,意味一个收入中等家庭,即使只想找个价格中规中矩的居屋单位,他们已须付出近五成收入用作住屋开支。而“幸运”买入居屋的市民,生活负担尤沉重如此,可见私人住宅市场更已不是中等家庭所能负担,其客观结果,便是市民被迫一窝蜂地轮候“公屋”、抽“居屋”及“白居二”,然后望着无法追上的私人住宅价格摇头轻叹。

另外,香港政府统计处在2021年5月28日,公布了以2019年至2020年为基期的最新消费物价指数,发现综合消费物价指数的住屋开支占比由34.29%上升至40.25%,其实这同时代表市民可以花费在其他方面,如衣着、交通、饮食、娱乐方面的开支亦会被大为压缩。港府应当认清,他们能为市民带来多少住屋供应,这远不是冰冷的统计数字而已,它同时意味着市民一个成家立室的空间、一个可以好好休息的地方,也代表着市民能有多少闲钱娱乐、储蓄。

港府的治本之道应是透过租务政策、印花税等压抑租金和楼价升幅,并从根本的供需关系上增加公屋、居屋的供应,回应迫切的住屋所需。市民逐渐变得只能买起居屋,这无疑是一种住屋供需关系扭曲的重要警号,港府必须加以警剔。

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