香港市建局勿忘自身职责 理应以民为本

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香港市建局今年成立二十周年,行政总监韦志成近日于网志上表示,今年是市建局的“收成期”,有八个项目已完成清场,并藉此机会补充市建局的现金流。韦志成更称已提交未来五年的业务纲领,当中涵盖多个新策展的项目及已开展但未完成收购的项目,总成本超过1,000亿港元,将会提供1.8万个住宅单位,是市建局自2001年来最大规模及开支最庞大的业务。回望过去,市建局一直强调要“收成”足够资金、稳定财政,方可提出更多重建计划,似是将着眼点放于逐利之上,而非以更新市区提升市民质素为本。市建局本末倒置的服务表现,实质上源自于他们作为公营机构,却又需要“自负盈亏”。尽管这是市建局“与生俱来”的架构,但亦不应见利忘义,将利润凌驾于本身的职责。

市建局全称为“市区重建局”的,是港府成立、专门负责为旧区进行重建及楼宇复修的法定公营机构。市建局前身为1988年成立的土地发展公司,主要是港英政府为解决楼宇老化而成立的自负盈亏公营机构,主责市区重建;其后因1997年金融海啸,不少重建计划被拖延,截至2000年公司净资产只有2.9亿港元。港府遂于2001年注资100亿港元成立现时的市建局,同样以自负盈亏方式营运。起初,市建局因投入多个重建项目,在成立开头便累积多达30港亿元的亏蚀,亦连续两年录得负资产。

乍看之下,市建局的营运颇为困难,但随着重建项目陆绩落成、出售后,这种情况不再出现。 2005年,市建局的财务状况出现逆转,净资产同比递增,至2020年,局方的总资产已达530多亿港元。

过往,市建局似是将着眼点放于逐利之上,而非以更新市区提升市民质素为本。(HK01)

市建局年度盈余曾达120亿港元

韦志成形容今年为市建局的“收成期”,下年度或可向发展商招标,并向他们收取前期款项,以补充现金流,更不停在网志强调未来五年的重建计划会令他们有庞大的财政负担。确实,市区重建项目必须有足够资金方可成事,但市建局却经常强调他们有财政负担、重建项目对局方有财政风险等,似有“装穷”之嫌。事实上,只要翻查市建局近几年的年报,其财务状况一目了然。

香港媒体《香港01》曾于2016年统计,当时成立十五周年的市建局净资产为250亿港元,且在短短的五、六年间,局方的资产已翻了一倍。在市建局成立二十周年之际,《香港01》再次翻查市建局2016至2020年的年报,发现每年年度盈余大部份均超过30亿港元以上。至2017/2018年度,局方的年度盈余更高达120亿港元,这个数字的年度盈余是自市建局成立以来从未见过的。虽然2019及2020年香港历经社会事件及疫情影响,局方的年度盈余瞬间下降至23港亿元及1.17亿港元,但因2016至2018年“大丰收”,累积盈余已达370亿港元,是2015年局方累积盈余的一倍有多。

另外,市建局至今共进行超过60多个项目,大部份已完成的项目均录得盈余。赚取利润最多的四个地产项目分别为净盈余68亿港元的湾仔利东街/麦加力街项目“囍汇”、净盈余28.7亿港元的西营盘第一/第二街项目“缙城峰”、净盈余17.8亿港元的大角咀樱桃街项目“海桃湾”,以及净盈余16.7亿港元的尖沙咀河内道项目“名铸”。当中“囍汇”及“名铸”均为近五年内落成的项目,而净盈余最多的“囍汇”亦是由市建局最常合作的发展商信和置业所投得。

再者,观塘市中心重建项目第二及第三发展区的第一期项目“凯汇”、公共交通交汇处、小贩市集、商场等均会在今年完工,而“凯汇”的平均呎价更达2.3万港元或以上,加上商场、市集等租金,预计届时市建局的收入将会直线攀升。从市建局近年的财务状况可见,他们的财政压力并非如韦志成口中所形容般“充满挑战”,全靠重建旧区及兴建一般市民或未能负担的高尚住宅,每个项目赚取的利润可谓不少。

香港湾仔利东街/麦加力街项目“囍汇”的净盈余高达68亿港元。(HK01)

拥有收地“尚方宝剑” 收购旧楼优势极大

韦志成亦在网志上提及,将研究重建油麻地、旺角旧区,计划若开始进入项目储备阶段,市建局需动用上万亿港元展开重建计划,并需将计划分开20个周期进行。他又称,在每周期局方需要动用庞大的财政资源收购旧楼,还要在不亏本的楼市环境下从发展商收取前期资金。诚然,油麻地及旺角区的旧区范围颇大,研究规划及重建所需的资金必然较为庞大。但对于韦志成称财务压力会来自于收购旧楼,这个论点则值得商榷。

市建局是港府成立的公营机构,并不属于港府任何部门,但神奇地,局方被政府赋予不少资源及公权力。在市建局成立的首五年,即从2002/2003年度起,港府通过预算,在其后的五年内分批提供共100亿港元的资金。后来市建局的财政状况逐渐好转,但日后若有需要,港府也会再向局方注资。另外,市建局的重建计划能够获得港府免补地价,免费获得“高空发展权”。最为人垢病的,是市建局可以根据《市区重建条例》和《收回土地条例》收回土地,以后者为例,如局方与业主无法达成收购共识,局方可向港府申请使用该条例将土地收归公有,收回观塘市中心重建项目第五期内的裕民坊便是其中一例。

除以上的特权外,市建局可以极低价向业主收购该土地或单位。例如,市建局在2006年开始为深水埗荔枝角道/桂林街和医局街项目进行物业收购,当时业主自住物业的收购价只有每呎实用面积3,894港元。其后市建局与长江集团合作,兴建高级住宅“丰汇”,现时每呎售价为15,000至20,000元。不难看出,市建局在收购旧楼时的优势极大,比起发展商私人收购,市建局需动用的财政资源必定比发展商少。

市建局勿沦为敛财地产商

市建局前身为土地发展公司,港府成立市建局时将其设定为“自负盈亏”是无可厚非的。然而在这个设定下,却令市建局迷失了当初成立的本意。旧区重建目的是为了推动香港小区的可持绩发展,改善市民的生活环境,而非将旧楼重建成高尚住宅,将本来的居民赶离该区,再将新建成的单位以翻一倍的价钱出售,赚取更多利润。从以上的调查中可见,大部份经市建局重建的旧街道,通通变成港人难以负担的“贵价私人住宅”。即使是市建局与房协合作的项目,亦成了昂贵的私人屋苑,到底市建局所推动的是小区可持续发展,还是机构的财力发展?

市建局作为公营机构,拥有港府所赋予的公权力,不应将赚取利润作为首要目标,应要肩负社会责任及以市民为本。市建局在网页亦有写出他们其中两个理念为“以人为本”、“承担负任”,可惜多年来局方似乎未能秉持这两项重要的信念。适逢今年为市建局二十周年,局方对未来五年的规划亦已有想法,或许是时候将局内的工作方针拨乱反正,莫将自身沦为只懂敛财的地产商。

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